Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

              22    28.01.2009г.      град Стара Загора

 

 

В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

            Старозагорският административен съд, VІІ състав, в публично съдебно заседание на двадесет и трети януари през две хиляди и девета година, в състав:

 

                                                                      

                                                                                  СЪДИЯ: Р.Т.

       

при секретар   П.М.                                                                                     и с участието

            на прокурора                                                                                                като разгледа  докладваното от съдия Р. Т. административно дело № 765 по описа за 2008г.,  за да се произнесе, съобрази следното:                                                       

           

            Производството е по реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.

Образувано е по жалба на И.М.Д. и Д.В.Д. ***„Братя Жекови” № 7, против Заповед № 3090/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, с която е отчужден поземлен имот № 68850.509.7074 по кадастралната карта на града, с площ от 183кв.м., собственост на И. Д. и Д. Д., като им е определено парично обезщетение общо в размер на сумата от 27 450 лв. В жалбата са релевирани доводи за незаконосъобразност на оспорения административен акт поради постановяването му в противоречие на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на административно-производствените правила. Жалбоподателите излагат и съображения, че е нарушено изискването на нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС, отчуждаването да се извършва при определяне на “равностойно парично обезщетение” по см. на чл.22, ал.5 от посочения закон. Твърдят, че изготвената от община Стара Загора оценка на имота не отчита направените от тях подобрения в т.ч. законно изградените павилиони и съответно стойността им не е включена в размера на определеното обезщетение. Направено е искане за отмяна на заповедта и алтернативно - да бъде изменена в частта за определеното парично обезщетение.  

            В съдебно заседание жалбоподателите чрез пълномощника си по делото заявяват, че поддържат жалбата само в частта й, с която се оспорва размера на определеното парично обезщетение за отчуждавания имот.    

 

            Ответникът по жалбата -  Кмет на община Стара Загора чрез процесуалния си представител по делото, оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа, че оспореният административен акт, като постановен при спазване на регламентираните в ЗОбС материалноправни изисквания и процедура, е правилен и законосъобразен. 

 

            Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено следното:

 

Оспорването, като направено от активно легитимирани лица, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, е процесуално допустимо.

 

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния спор:

С обявление, публикувано в два централни и един местен ежедневник, Кметът на община Стара Загора е уведомил заинтересованите лица за откриване на процедура по отчуждаване на имоти – частна собственост, за изграждането на обект “Продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора по одобрена улична регулация”. В обявлението, съдържащо изискуемите по чл.25, ал.1 от ЗОбС реквизити, под № 16 е посочен отчуждаваният поземлен имот № 68850.509.7074, собственост на Д. Д. и И. Д.. С оспорената в настоящото производство Заповед № 3090/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 68850.509.7074 по кадастралната карта на града, одобрена със Заповед № РД–18–1/ 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК с площ от 183кв.м., стар идентификатор № 13208, кв. 327, кв. Казански, собственост на И.М.Д. и Д.В.Д., като е определено парично обезщетение общо в размер на 27 450 лв. От фактическа страна обжалваният административен акт се основава на наличието на неотложна обществена нужда от изграждането на обект – публична общинска собственост – продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора по одобрена улична регулация, която не може да бъде задоволена по друг начин.

Видно от приетото като доказателство по делото Разрешение за строеж № РС –И–1420/ 30.12.2005г., на И. Д. и Д. Д. в качеството им на възложители, е разрешено извършването на строителство на временен обект “Търговски базар”, със застроена и РЗП от 154.08кв.м., строеж пета категория, в ПИ № 13208 и № 13209, кв. 327 по плана на гр. Стара Загора. Съгласно представеното Удостоверение № УВЕ – И – 370/ 14.11.2006г. първият етап от строежа – “Павилион № 3 – магазин за жива риба”, е въведен в експлоатация.

   С оглед изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната и назначена съдебно-оценителна експертиза. Съгласно приетото като доказателство заключение на експертизата, пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот, определена при използване на сравнителния метод – метод на пазарните сравнения /аналози/,  възлиза на 27 725лв. /151.50 лв./кв.м/. При огледа на място вещото лице е установило извършени в имота подобрения и изградени строежи – 2бр. павилиони,  съответно със ЗП от 40кв.м. /западен павилион/ и 26кв.м. /източен павилион/, като възстановителната /вещна/ стойност на подобренията е определена в размер на 6 466лв., а на изградените временни строежи – съответно 7 942лв. /за западния павилион/ и 5 162лв. /за източния павилион/. В съдебно заседание вещото лице заявява, че така определената възстановителна /вещна/ стойност на подобренията и павилионите, представляваща сумата на направените разходи за тяхното изграждане, съвпада със стойността, с която се е увеличила пазарната стойност на поземления имот.  

При така установената по делото фактическа обстановка съдът намира, че оспореният административен акт е издаден от компетентния по см. на чл.25, ал.2 от ЗОбС орган, при спазване на регламентираните в закона административно-производствените правила; в предвидената от закона форма и съдържа изискуемите по чл. 59, ал.2 от АПК и чл.25, ал.2 от ЗОбС реквизити. Заповедта е постановена при наличие на нормативно установените материалноправни предпоставки от правопораждащия фактически състав по чл.21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС, обуславящ правомощието на Кмета на общината да издаде заповед за отчуждаване –  влязъл в сила ПУП /утвърден със заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора/, по предвижданията на който отчуждаваният имот е отреден за публично мероприятие на община Стара Загора /изграждане на обект – публична общинска собственост – продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора/, съгласно одобрена улична регулация. Имотът, собственост на жалбоподателите, се засяга непосредствено от предвиденото строителство.

 

Заповедта в частта й, с която е определен размерът на дължимото се обезщетение за извършеното отчуждаване, е постановена при неспазване на императивната разпоредбата на чл.21, ал.1 от ЗОбС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията  на чл. 22, ал.5 от ЗОбС. В нарушение на чл.22, ал.7 от ЗОбС не е направена оценка и не е определена за заплащане стойността на извършените по реда на чл.49 от ЗУТ в поземления имот подобрения и законни строежи.  

 

От представената административна преписка по издаването на оспорения акт и от записването в самата заповед е видно, че стойността на дължимото се за отчуждаването на имота парично обезщетение, е определена въз основа на оценка на лицензиран оценител - ЕТ „ЮКОН – Юлий Кайряков”, гр. Стара Загора. Съдът намира, че изготвената за нуждите на производството по отчуждаване оценка е необоснована. На първо място оценяването е направено въз основа на два метода – сравнителния метод на база пазарно предлагане и нормативно-аналитичния метод. При използването на втория  метод /който съдът не възприема като приложим за определяне пазарната стойност на отчуждавания имот/, експертът се е позовал на отменена към датата на изготвяне на оценката и неотносима в случая правна уредба и несъществуващ нормативен акт „ППЗДОбС”. Всъщност, използването на нормативно-аналитичния метод е допустимо единствено в хипотезата на чл.22, ал.6 от ЗОбС, която в случая не е налице. На следващо място при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод не са посочени изрично кои конкретни, реално сключени сделки са приети като пазарни аналози за определяне на пазарната цена като „средна единична стойност на вакантни терени с идентично устройствено отреждане”. По този начин не може да бъде извършена проверка дали при изготвянето на оценката е спазено изискването на чл.22, ал.5 от ЗОбС – т.е дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за предмет имоти с подобни характеристики и находящи се в близост до отчуждавания имот /респ. в същата устройствена и ценова зона на гр. Стара Загора/. Най-същественият недостатък на тази оценка е обстоятелството, че при нейното изготвяне не са взети под внимание респ. не са оценени при съблюдаване на изискванията на чл.22, ал.7 от ЗОбС извършените в поземления имот подобрения и изградените временни строежи и съответно за тях не е определено парично обезщетение. Ето защо заключението по тази оценка не може да бъде прието като такова за определяне на пазарната стойност на отчуждавания имот и на дължимото се равностойно парично  обезщетение.

По своята правна същност отчуждаването на недвижими имоти – частна собственост на физически и юридически лица, по реда и при условията на ЗОбС, представлява една принудителна административна продажба. Изхождайки от нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС и от един от основните принципи, регламентиран в чл.17, ал.5 от Конституцията на РБългария, за това принудително „изкупуване” собственикът следва да получи равностойно парично обезщетение. Разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОбС регламентира начина на определяне на равностойното парично обезщетение, което следва да се разглежда като цена на отчуждавания имот,  определена по метода на пазарните аналози /сравнителния метод/, въз основа на действителните цени по реализирани сделки с недвижими имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. От приетото заключение на съдебно-оценителната експертиза е видно, че няма информация на пазара на недвижими имоти в гр. Стара Загора за достатъчно на брой реализирани сделки с аналогични, със статут на ПИ терени в района на оценявания имот. Това от своя страна е довело до невъзможност вещото лице да приложи в пълнота метода на пазарната стойност. Доколкото обаче са налице реализирани сделки с УПИ със сходни характеристики в близост до имота, който се отчуждава с оспорената заповед или в зона на града, идентична със зоната, в която попада процесният имот, при използването на пазарни аналози /реално сключени сделки по действителни пазарни цени/, са приети пазарни аналогови стойности, които са редуцирани с корекционни коефициенти. Пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот е определена като претеглена стойност от коригираните аналогови стойности при тегловни коефициенти 40% към 60%. Съдът кредитира заключението на съдебно-оценителната експертиза, като компетентно, обосновано, изготвено въз основа на събран, обработен и обстойно преценен материал за реално сключени на действителни цени сделки със съпоставими от гл.т. на местоположение и основни характеристики имоти. Видно от заключението на вещото лице, като  аналогови цени лв/ кв.м. са приети пазарната стойност по реално осъществена сделки за прекратяване на съсобственост на 1) идеални части от УПИ ХV, кв. 527а и 2) идеални части от УПИ ІХ, кв. 283. Възприетите аналогови стойности са редуцирани с корекционни коефициенти за статут на имота, за достъп до имота и за съсобственост на аналога. Прилагането на корекционни коефициенти при определянето на действителната пазарна стойност /пазарна цена/ е допустимо и обосновано тогава, когато специфични характеристики на отчуждавания имот, отличаващи го от имотите – предмет на приетите за аналогови сделки, биха имали значение за реализирането му на свободния пазар на недвижимите имоти т.е биха могли да се отразят върху търсенето и предлагането на имота и респ. на условията и цената, при които той би могъл да бъде продаден при евентуална разпоредителна сделка. Такива характеристики например са вида, статута и конкретното предназначение на имота; фактическото му състояние; особеностите на местоположението му спрямо имотите – предмет на аналоговите сделки и др. Поради липса на реални сделки с ПИ, които да бъдат използвани като пазарни аналози при прилагането на сравнителния метод за определяне на пазарна стойност на отчуждавания имот, за нуждите на заключението при неговото изготвяне за аналогови сделки са приети такива, които имат за предмет УПИ. С оглед обстоятелството, че отчуждаваният имот е ПИ, обоснована е извършената редукция на приетите аналогови цени по критерия „статут на имота”. Съдът кредитира определения от вещото лице размер на корективния коефициент (- 40%), доколкото този коефициент за редукция е приет въз основа на  професионалния и практически опит на експерта като лицензиран оценител на недвижими имоти. Съдът възприема като обосновано при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот използването на корекционни коефициенти на аналоговите стойности за „достъп до имота” и за “съсобственост на имотите по аналоговите сделки”, тъй като се касае за характеристики, от значение за определяне действителната пазарна цена на отчуждавания имот при отчитане особеностите на вещно-правния статут и разположението на имотите - пазарните аналози. Обосновано, в съответствие с приетото в констативно-съобразителната част на заключението, вещото лице е определил пазарна стойност на отчуждавания поземлен имот по метода на пазарните сравнения като претеглена /тежирана/ стойност от използваните аналогови стойности въз основа на тегловни коефициенти 40% към 60%, като по-голям процент относителна тежест е дадена на цената на реализираната аналогова сделка /редуцирана със съответните корекционни коефициенти/, имащи за предмет УПИ, находящ се в по-голяма близост до имота на жалбоподателите.

Не може да бъде уважено искането на жалбоподателите за определяне на парично обезщетение за отчуждения със Заповед № 3088/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора имот в размер, равен на полученото такова при проведената през предходна /2007г./ отчуждителна процедура за изграждане на обект – публична общинска собственост – северното платно от продължението на бул. „Славянски”, в участъка на ул. „Димчо Стаев” до ул. „Капитан Петко войвода - 154лв./кв.м. Това би било в нарушение на нормата на чл.22, ал.5 от ЗОбС /нова, ДВ бр.54/ 2008г./, регламентираща императивно начина на определяне на паричното обезщетение. Действително, налице е разлика в размера на определените обезщетения по двете отчуждителни процедури, но това се дължи от една страна на динамиката и непрекъснато променящи се условия на пазара на недвижимите имоти, а от друга – на използването за нуждите на оценките различни пазарни аналози /реално сключени сделки по действителни пазарни цени за съответния период/, въз основа на които са приети пазарните аналогови стойности за определянето пазарната стойност на отчуждаваните имоти по сравнителния метод. И не на последно място – видно от мотивите на представеното решение № 11/ 19.03.2008г. по адм. дело № 437/ 2007г. по описа на Административен съд – Стара Загора, пазарната оценка на отчуждения от И. Д. *** в кв. 327 по плана на гр. Стара Загора/, е определена при използването на два метода – на пазарните аналози и на капитализирания нетен приход от имота. С оглед настъпилата промяна в правната уредба на отчуждителните процедури по реда на ЗОбС /ДВ бр.54 от 2008г./, в частност изричното регламентиране на начина на определяне на “равностойното парично обезщетение, липсва нормативно основание за прилагането на метода на капитализирания нетен приход от имота.    

По изложените съображения съдът приема, че равностойното парично обезщетение по см. на чл.21, ал.1 във вр. с чл.22, ал.5 от ЗОбС за отчуждаването на поземлен имот № 68850.509.7074 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, с площ от 183кв.м., собственост на И. Д. и Д. Д., е в размер на пазарната стойност на имота съгласно заключението на съдебно-оценителната експертиза - 27 725лв.

Назначеното от съда вещо лице е определило и възстановителната /вещна/ стойността на извършените подобрения в имота, по изготвена количествено-стойностна сметка, като приетите стойности на отделните видове СМР по направените подобрения са въз основа на Справочника за цените в строителството. Определената вещна стойност на временните строежи – 2бр. павилиони, включва и изградената инженерна инфраструктура /ВиК и външни инсталации/, които са отчетени в рамките на приетата строителната себестойност за един кв.м. Съгласно отговорите на поставените въпроси към вещото лице в съдебно заседание, проведено на 23.01.2009г., определената от него и посочена в заключението възстановителна /вещна/ стойност на извършените подобрения и изградените павилиони, съответства на стойността, с която се е увеличила стойността на поземления имот. Доколкото временните строежи и подобренията са извършени от собствениците на имота след влизане в сила на ПУП, при условията и по реда на чл.49 и чл.50 от ЗУТ и са законно изградени, по аргумент от разпоредбата на чл.22, ал.7 от ЗОбС, община Стара Загора дължи заплащане на по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота. В случая съгласно заключението на вещото лице възстановителната / вещната/ стойност на подобренията и временните строежи съвпада с увеличената стойност на поземления имот и е в размер общо на 19 570лв. Тази сума следва да бъде включена при определянето размера на паричното обезщетение за отчуждавания имот.  

            По изложените съображения съдът намира, че оспореният административен акт в частта за определената стойност на дължимото се парично обезщетение за отчуждавания имот, е незаконосъобразна, като постановена в нарушение на изискванията на чл.21, ал.1 във връзка с чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОбС. В тази й част Заповед № 3090/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора  следва да бъде изменена, като се увеличи размера на обезщетението за отчуждения поземлен имот от 27 450 лв. на  47 295лв., включващо пазарната стойност на поземления имот – 27 725лв. и стойността на направените в имота подобрения и на изградени временни строежи – общо в размер на 19 570лв.  

 

С оглед изхода на делото искането на пълномощника на жалбоподателите за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде уважено, като община Стара Загора бъде осъдена да заплати на И. Д. и Д. Д. общо сумата от 295 лв., от които 20лв. платена държавна такса, 125лв. внесено възнаграждение за вещо лице и 150лв. адвокатско възнаграждение договорено и заплатено съгласно представения договор за правна защита и съдействие № 031703/ 18.12.2008г.

            Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,  

 

 

                                   Р     Е     Ш     И     :

 

ИЗМЕНЯ Заповед № 3090/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, с която на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 68850.509.7074 по кадастралната карта на града, одобрена със Заповед № РД – 18 – 1/ 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК с площ от 183кв.м., с трайно предназначение: Урбанизирана; начин на трайно ползване: Друг вид застрояване, стар идентификатор № 13208, кв. 327, кв. Казански, в частта за определеното парично обезщетение на И.М.Д. ***, с ЕГН: ********** и Д.В.Д. ***„Братя Жекови” № 7, с ЕГН: ********** като УВЕЛИЧАВА обезщетението от 27 450  /двадесет и седем хиляди четиристотин и петдесет/ лв. на  47 295 /четиридесет и седем хиляди двеста деветдесет и пет/ лв.

 

ОСЪЖДА  ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на И.М.Д. ***, с ЕГН: ********** и Д.В.Д. ***„Братя Жекови” № 7, с ЕГН: ********** сумата от 295 /двеста деветдесет и пет/ лева, представляваща направените от жалбоподателите по делото разноски.

 

            Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

 

                                                                         СЪДИЯ: