Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

 

              54    17.02.2009г.      град Стара Загора

 

 

В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

            Старозагорският административен съд, VІІ състав, в публично съдебно заседание на тринадесети февруари през две хиляди и девета година, в състав:

 

                                                                      

                                                                                  СЪДИЯ: Р.Т.

       

при секретар   П.М.                                                                                     и с участието

            на прокурора                                                                                                като разгледа  докладваното от съдия Р. Т. административно дело № 6 по описа за 2009г.,  за да се произнесе, съобрази следното:                                                       

           

            Производството е по реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.

           

            Образувано е по оспорване, обективирано в  жалба подадена от П. З. Б., в качеството му на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” със седалище гр. Стара Загора и адрес на управление ул. „Княз Александър Батенберг” № 51, вх. „А”, ет.2, ап.17, против Заповед № 3084/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, с която е отчужден поземлен имот № 68850.509.7107 по кадастралната карта на града, с площ от 655кв.м., собственост на ЕТ „Павел Бояджиев”, като му е определено парично обезщетение в размер на сумата от 98 250лв. В жалбата са релевирани доводи за незаконосъобразност на оспорения административен акт поради постановяването му в противоречие на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на административно-производствените правила. Изложени са и съображения, че е нарушено изискването на нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС, отчуждаването да се извършва при определяне на “равностойно парично обезщетение” по см. на чл.22, ал.5 от посочения закон. В съдебно заседание жалбоподателят чрез пълномощника си по делото заявява, че поддържа жалбата само в частта й, с която се оспорва размера на паричното обезщетение. Моли съда да постанови решение, с което да измени заповедта в оспорената й част, при определяне на обезщетение съобразно заключението на съдебно-оценителната експертиза за пазарната стойност на отчуждавания имот в т.ч. и за стойността на направените в имота подобрения и изградения временен строеж.

   

            Ответникът по жалбата -  Кмет на община Стара Загора, чрез процесуалния си представител по делото, оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа, че оспореният административен акт, като постановен при спазване на регламентираните в ЗОбС материалноправни изисквания и процедура, е правилен и законосъобразен, а определеното парично обезщетение съответства на пазарната стойност на отчуждавания имот.   

 

           

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния спор:

 

С обявление, публикувано в два централни и един местен ежедневник, Кметът на община Стара Загора е уведомил заинтересованите лица за откриване на процедура по отчуждаване на имоти – частна собственост, за изграждането на обект “Продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора по одобрена улична регулация”. В обявлението, съдържащо изискуемите по чл.25, ал.1 от ЗОбС реквизити, под № 1 е посочен отчуждаваният поземлен имот № 68850.509.7107, собственост на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” – гр. Стара Загора. С оспорената в настоящото производство Заповед № 3084/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 68850.509.7107 по кадастралната карта на града, одобрена със Заповед № РД–18–1/ 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 655кв.м., стар идентификатор № 15101, кв. 327, кв. Казански, собственост на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” – гр. Стара Загора, като е определено парично обезщетение в размер на 98 250лв. От фактическа страна обжалваният административен акт се основава на наличието на неотложна обществена нужда от изграждането на обект – публична общинска собственост – продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора по одобрена улична регулация, която не може да бъде задоволена по друг начин.

От приетите като доказателства по делото Акт за узаконяване № 58/ 03.06.1992г.; Договор от 27.05.1994г. и Договор от 01.06.1994г. се установява, че в отчуждавания поземлен имот има изграден временен строеж /временен обект/, представляващ павилион „за Автосервиз”.  

   С оглед изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната и назначена съдебно-оценителна експертиза. Съгласно приетото като доказателство заключение на експертизата, пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот, определена при използване на сравнителния метод – метод на пазарните сравнения /аналози/,  възлиза на 100 215лв. /153.00 лв./кв.м/. При огледа на място вещото лице е установило извършени в имота подобрения и изграден временен строеж –  павилион със ЗП от 57кв.м., като възстановителната /вещна/ стойност на подобренията е определена в размер на 699лв., а на изградения временен обект – 4 389лв. В съдебно заседание вещото лице заявява, че така определената възстановителна /вещна/ стойност на подобренията и на временната сграда – „Автосервиз”, представляваща сумата на направените разходи за тяхното изграждане, съвпада със стойността, с която се е увеличила пазарната стойност на поземления имот.  

 

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено следното:

 

Оспорването, като направено от активно легитимирано лице, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, е процесуално допустимо.

 

Въз основа на установената по делото фактическа обстановка съдът намира, че оспореният административен акт е издаден от компетентния по см. на чл.25, ал.2 от ЗОбС орган, при спазване на регламентираните в закона административно-производствените правила; в предвидената от закона форма и съдържа изискуемите по чл. 59, ал.2 от АПК и чл.25, ал.2 от ЗОбС реквизити. Заповедта е постановена при наличие на нормативно установените материалноправни предпоставки от правопораждащия фактически състав по чл.21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС, обуславящ правомощието на Кмета на общината да издаде заповед за отчуждаване –  влязъл в сила ПУП /утвърден със заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора/, по предвижданията на който отчуждаваният имот е отреден за публично мероприятие на община Стара Загора /изграждане на обект – публична общинска собственост – продължението на бул. “Славянски”, в участъка ул. “Димчо Стаев” до ул. “Капитан Петко Войвода” в гр. Стара Загора/, съгласно одобрена улична регулация. Имотът, собственост на жалбоподателя, се засяга непосредствено от предвиденото строителство.

 

Заповедта в частта й, с която е определен размера на дължимото се обезщетение за извършеното отчуждаване, е постановена при неспазване на императивната разпоредбата на чл.21, ал.1 от ЗОбС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията  на чл. 22, ал.5 от ЗОбС. В нарушение на чл.22, ал.7 от ЗОбС не е направена оценка и не е определена за заплащане стойността на извършените в поземления имот подобрения и на узаконения временен строеж /павилион/.  

 

От представената административна преписка по издаването на оспорения акт и от записването в самата заповед е видно, че стойността на дължимото се за отчуждаването на имота парично обезщетение, е определена въз основа на оценка на лицензиран оценител - ЕТ „ЮКОН – Юлий Кайряков”, гр. Стара Загора. Съдът намира, че изготвената за нуждите на производството по отчуждаване оценка е необоснована. На първо място оценяването е направено въз основа на два метода – сравнителния метод на база пазарно предлагане и нормативно-аналитичния метод. При използването на втория  метод /който съдът не възприема като приложим за определяне пазарната стойност на отчуждавания имот/, експертът се е позовал на отменена към датата на изготвяне на оценката и неотносима в случая правна уредба и несъществуващ нормативен акт „ППЗДОбС”. Всъщност, използването на нормативно-аналитичния метод е допустимо единствено в хипотезата на чл.22, ал.6 от ЗОбС, която в случая не е налице. На следващо място при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод не са посочени изрично кои конкретни, реално сключени сделки са приети като пазарни аналози за определяне на пазарната цена като „средна единична стойност на вакантни терени с идентично устройствено отреждане”. По този начин не може да бъде извършена проверка дали при изготвянето на оценката е спазено изискването на чл.22, ал.5 от ЗОбС – т.е дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за предмет имоти с подобни характеристики и находящи се в близост до отчуждавания имот /респ. в същата устройствена и ценова зона на гр. Стара Загора/. Най-същественият недостатък на тази оценка е обстоятелството, че при нейното изготвяне не са взети под внимание респ. не са оценени при съблюдаване на изискванията на чл.22, ал.7 от ЗОбС извършените в поземления имот подобрения и изградения временен обект – „Автосервиз” и съответно за тях не е определено парично обезщетение. Ето защо заключението по тази оценка не може да бъде прието като такова за определяне на пазарната стойност на отчуждавания имот и на дължимото се равностойно парично  обезщетение.

По своята правна същност отчуждаването на недвижими имоти – частна собственост на физически и юридически лица, по реда и при условията на ЗОбС, представлява една принудителна административна продажба. Изхождайки от нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС и от един от основните принципи, регламентиран в чл.17, ал.5 от Конституцията на РБългария, за това принудително „изкупуване” собственикът следва да получи равностойно парично обезщетение. Разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОбС регламентира начина на определяне на равностойното парично обезщетение, което следва да се разглежда като цена на отчуждавания имот,  определена по метода на пазарните аналози /сравнителния метод/, въз основа на действителните цени по реализирани сделки с недвижими имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. От приетото заключение на съдебно-оценителната експертиза е видно, че няма информация на пазара на недвижими имоти в гр. Стара Загора за достатъчно на брой реализирани сделки с аналогични, със статут на ПИ терени в района на оценявания имот. Това от своя страна е довело до невъзможност вещото лице да приложи в пълнота метода на пазарната стойност. Доколкото обаче са налице реализирани сделки с УПИ със сходни характеристики в близост до имота, който се отчуждава с оспорената заповед или в зона на града, идентична със зоната, в която попада процесният имот, при използването на пазарни аналози /реално сключени сделки по действителни пазарни цени/, са приети пазарни аналогови стойности, които са редуцирани с корекционни коефициенти. Пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот е определена като претеглена стойност от коригираните аналогови стойности при тегловни коефициенти 35% към 65%. Съдът кредитира заключението на съдебно-оценителната експертиза като компетентно, обосновано, изготвено въз основа на събран, обработен и обстойно преценен материал за реално сключени на действителни цени сделки със съпоставими от гл.т. на местоположение и основни характеристики имоти. Видно от заключението на вещото лице, като  аналогови цени лв/ кв.м. са приети пазарната стойност по реално осъществена сделки за прекратяване на съсобственост на 1) идеални части от УПИ ХV, кв. 527а и 2) идеални части от УПИ ІХ, кв. 283. Възприетите аналогови стойности са редуцирани с корекционни коефициенти за статут на имота, за достъп до имота и за съсобственост на аналога. Прилагането на корекционни коефициенти при определянето на действителната пазарна стойност /пазарна цена/ е допустимо и обосновано тогава, когато специфични характеристики на отчуждавания имот, отличаващи го от имотите – предмет на приетите за аналогови сделки, биха имали значение за реализирането му на свободния пазар на недвижимите имоти т.е биха могли да се отразят върху търсенето и предлагането на имота и респ. на условията и цената, при които той може да бъде продаден при евентуална разпоредителна сделка. Такива характеристики например са вида, статута и конкретното предназначение на имота; фактическото му състояние; особеностите на местоположението му спрямо имотите – предмет на аналоговите сделки и др. Поради липса на реални сделки с ПИ, които да бъдат използвани като пазарни аналози при прилагането на сравнителния метод за определяне на пазарна стойност на отчуждавания имот, за нуждите на заключението при неговото изготвяне за аналогови сделки са приети такива, които имат за предмет УПИ. С оглед обстоятелството, че отчуждаваният имот е ПИ, обоснована е извършената редукция на приетите аналогови цени по критерия „статут на имота”. Съдът кредитира определения от вещото лице размер на корективния коефициент (- 40%), доколкото този коефициент за редукция е приет въз основа на  професионалния и практически опит на експерта като лицензиран оценител на недвижими имоти. Съдът възприема като обосновано при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот използването на корекционни коефициенти на аналоговите стойности за „достъп до имота” и за “съсобственост на имотите по аналоговите сделки”, тъй като се касае за характеристики, от значение за определяне действителната пазарна цена на отчуждавания имот при отчитане особеностите на вещно-правния статут и разположението на имотите - пазарните аналози. Обосновано, в съответствие с приетото в констативно-съобразителната част на заключението, вещото лице е определило пазарна стойност на отчуждавания поземлен имот по метода на пазарните сравнения като претеглена /тежирана/ стойност от използваните аналогови стойности въз основа на тегловни коефициенти 35% към 65%, като по-голям процент относителна тежест е дадена на цената на реализираната аналогова сделка /редуцирана със съответните корекционни коефициенти/, имаща за предмет УПИ, находящ се в по-голяма близост до имота на жалбоподателя.

 

По изложените съображения съдът приема, че равностойното парично обезщетение по см. на чл.21, ал.1 във вр. с чл.22, ал.5 от ЗОбС за отчуждаването на поземлен имот № 68850.509.7107 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, с площ от 655кв.м., собственост на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев”, е в размер на пазарната стойност на имота съгласно заключението на съдебно-оценителната експертиза – 100 215лв.

Назначеното от съда вещо лице е определило и възстановителната /вещна/ стойността на извършените подобрения в имота, по изготвена количествено-стойностна сметка, като приетите стойности на отделните видове СМР по направените подобрения са въз основа на Справочника за цените в строителството. Определената вещна стойност на временния строеж – павилион, включва и изградената инженерна инфраструктура /ВиК и външни ел. инсталации/, които са отчетени в рамките на приетата строителната себестойност за един кв.м. Съгласно отговорите на поставените въпроси към вещото лице в съдебно заседание, проведено на 13.02.2009г., определената от него и посочена в заключението възстановителна /вещна/ стойност на извършените подобрения и изградения павилион, съответства на стойността, с която се е увеличила стойността на поземления имот. Доколкото временния строеж и подобренията са законно изградени /респ. узаконени/, по аргумент от разпоредбата на чл.22, ал.7 от ЗОбС, община Стара Загора дължи заплащане на по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота. В случая съгласно заключението на вещото лице възстановителната /вещната/ стойност на подобренията и временния строеж съвпада с увеличената стойност на поземления имот и е в размер общо на 5 088лв. Тази сума следва да бъде включена при определянето размера на паричното обезщетение за отчуждавания имот.  

            По изложените съображения съдът намира, че оспореният административен акт в частта за определената стойност на дължимото се парично обезщетение за отчуждавания имот, е незаконосъобразна, като постановена в нарушение на изискванията на чл.21, ал.1 във връзка с чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОбС. В тази й част Заповед № 3084/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора  следва да бъде изменена, като се увеличи размера на обезщетението за отчуждения поземлен имот от 98 250 лв. на  105 303 лв., включващо пазарната стойност на поземления имот – 100 215лв. и стойността на направените в имота подобрения и на изградения временен строеж – общо в размер на 5 088лв.  

 

С оглед изхода на делото искането на пълномощника на жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде уважено, като община Стара Загора бъде осъдена да заплати на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” – гр. Стара Загора сумата от 375 лв., от които 50лв. платена държавна такса, 125лв. внесено възнаграждение за вещо лице и 200лв. адвокатско възнаграждение договорено и заплатено съгласно представения договор за правна защита и съдействие № 022421/ 03.02.2009г.

            Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,  

 

 

                                   Р     Е     Ш     И     :

 

 

ИЗМЕНЯ Заповед № 3084/ 08.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, с която на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 118/ 26.01.1996г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 68850.509.7107 по кадастралната карта на града, одобрена със Заповед № РД – 18 – 1/ 07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 655кв.м., с трайно предназначение: Урбанизирана; начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10м.), стар идентификатор № 15101, кв. 327, кв. Казански, в частта за определеното парично обезщетение на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора,  ул. „Княз Александър Батенберг” № 51, вх. „А”, ет.2, ап.17, с ЕИК 040315677, със собственик и управител П.З. Б. с ЕГН: **********, като УВЕЛИЧАВА обезщетението от 98 250 /деветдесет и осем хиляди двеста и петдесет/ лв. на  105 303 /сто и пет хиляди и триста и три/ лв.

 

ОСЪЖДА  ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на ЕТ „ПАС – Павел Бояджиев” със седалище гр. Стара Загора и адрес на управление ул. „Княз Александър Батенберг” № 51, вх. „А”, ет.2, ап.17, с ЕИК 040315677, сумата от 375 /триста седемдесет и пет/ лева, представляваща направените от жалбоподателя по делото разноски.

 

            Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

 

 

                                                                         СЪДИЯ: /п/ Р. Т.