Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е

        

                    

    277   09.07.2009г.      град Стара Загора

 

                                   

     В    И  М  Е  Т  О    Н  А    Н  А  Р  О  Д  А

 

 

            Старозагорският административен съд, V състав, в публично съдебно заседание на тридесети юни през две хиляди и девета година, в състав:

 

                                                                      

                                                                                  СЪДИЯ: И.Я.

       

при секретар   М.П.                                                                                     и с участието

            на прокурора                                                                                                като разгледа  докладваното от съдия И. Я. административно дело №277 по описа за 2009 г.,  за да се произнесе, съобрази следното:                                                       

           

            Производството е по реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с чл. 27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/.

Образувано е по жалба на М.З. ***5 с ЕГН ********** против Заповед № РД-25-967/ 07.05.2009г. на Кмета на община Стара Загора, с която е отчужден поземлен имот № 072011 в землището на гр. Стара Загора  с площ от 1,192 дка., начин на трайно ползване нива, четвърта категория, местност “ Исенлиец собственост на жалбоподателя, като му е определено парично обезщетение общо в размер на сумата от 858,лв. В жалбата са релевирани доводи за незаконосъобразност на оспорения административен акт поради постановяването му в противоречие на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на административно-производствените правила. Жалбоподателите излагат съображения, че е нарушено изискването на нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС, отчуждаването да се извършва при определяне на “равностойно парично обезщетение” по см. на чл.22, ал.5 от посочения закон.. Направено е искане  да бъде изменена заповедта,  в частта относно определеното парично обезщетение. 

            В съдебно заседание жалбоподателя чрез пълномощника си по делото заявяват, че поддържат жалбата , с която се оспорва размера на определеното парично обезщетение за отчуждавания имот.   

 

            Ответникът по жалбата -  Кмет на община Стара Загора не се явява и не се представлява. 

 

            Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши проверка на законосъобразността на оспорения административен акт на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено следното:

 

Оспорването, като направено от активно легитимирано лице, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, е процесуално допустимо.

 

Въз основа на съвкупната преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния спор:

С обявление, публикувано в два централни и един местен ежедневник, Кметът на община Стара Загора е уведомил заинтересованите лица за откриване на процедура по отчуждаване на имоти – частна собственост, за изграждането на обект “Разширение на обект гробищен парк по одобрен ПУП – ПЗ, със заповед № 3038 от 01.12.2008 г. на кмета на община Стара Загора . В обявлението, съдържащо изискуемите по чл.25, ал.1 от ЗОбС реквизити, под № 8  посочен отчуждаваният поземлен имот № 072011, собственост на жалбоподателя”. С оспорената в настоящото производство Заповед № РД-25-967/07.05.2009. на Кмета на община Стара Загора, на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 3038/ 01.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 072011, находящ се в землището на гр. Стара Загора с ЕКАТТЕ 68850 с площ от 1,192 дка., собственост на жалбоподателя като е определено парично обезщетение  в размер на `858  лв. От фактическа страна обжалваният административен акт се основава на наличието на неотложна обществена нужда от изграждането на обект – публична общинска собственост – разширение на гробищен парк , гр. Стара Загора, която не може да бъде задоволена по друг начин.

 

   С оглед изясняване на обстоятелства от значение за делото, е допусната и назначена съдебно-оценителна експертиза. Съгласно приетото като доказателство заключение на експертизата, пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот,  определена при използване на сравнителния метод – метод на пазарните аналози, възлиза на  7 295 лв. /6,15 лв./кв.м/../

При така установената по делото фактическа обстановка съдът намира, че оспореният административен акт е издаден от компетентния по см. на чл.25, ал.2 от ЗОбС орган, при спазване на регламентираните в закона административно-производствените правила; в предвидената от закона форма и съдържа изискуемите по чл. 59, ал.2 от АПК и чл.25, ал.2 от ЗОбС реквизити. Заповедта е постановена при наличие на нормативно установените материалноправни предпоставки от правопораждащия фактически състав по чл.21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС, обуславящ правомощието на Кмета на общината да издаде заповед за отчуждаване –  влязъл в сила ПУП /утвърден със заповед № 3038/ 01.12.2008 г. на Кмета на община Стара Загора/, по предвижданията на който отчуждаваният имот е отреден за публично мероприятие на община Стара Загора /изграждане на обект – публична общинска собственост – разширение на гробищен парк ,  гр. Стара Загора/, съгласно одобрен ПУП. Имотът, собственост на жалбоподателя се засяга непосредствено от предвиденото строителство.

 

Заповедта в частта й, с която е определен начина и размера на дължимото се обезщетение за извършеното отчуждаване, е постановена при неспазване на императивната разпоредбата на чл.21, ал.1 от ЗОбС за равностойно парично обезщетение, определено съгласно изискванията  на чл. 22, ал.5 от ЗОбС. 

        От представената административна преписка по издаването на оспорения акт и от записването в самата заповед е видно, че стойността на дължимото се за отчуждаването на имота парично обезщетение, е определена въз основа на оценка на лицензиран оценител - ЕТ „ЮКОН – Юлий Кайряков”, гр. Стара Загора. Съдът намира, че изготвената за нуждите на производството по отчуждаване оценка е необоснована. На първо място оценяването е направено въз основа на два метода – сравнителния метод на база пазарно предлагане и нормативно-аналитичния метод. При използването на втория  метод /който съдът не възприема като приложим за определяне пазарната стойност на отчуждавания имот/, експертът се е позовал на на Наредбата за установяване на текущи пазарни цени на земеделски земи. Тя се прилага съгласно чл.1 от цитирания нормативен акт за следните видове сделки със субекти държавата и физически и юридически лица, сделки с земи от държавен поземлен фонд респективно само  за обезщетения по чл. 10, ал. 8, чл. 10б, ал. 1 и 3, чл. 10в, ал. 1, т. 2 и 3 и ал. 2, чл. 14, ал. 8, чл. 15, ал. 3 и 4 и чл. 24, ал. 6 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи  и по чл. 32, ал. 3, т. 2 от Закона за държавната собственост. . Всъщност, използването на нормативно-аналитичния метод е допустимо единствено в хипотезата на чл.22, ал.6 от ЗОбС, която в случая не е налице. На следващо място при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод не са посочени изрично кои конкретни, реално сключени сделки са приети като пазарни аналози за определяне на пазарната цена като „средна единична стойност на вакантни терени с идентично устройствено отреждане”. По този начин не може да бъде извършена проверка дали при изготвянето на оценката е спазено изискването на чл.22, ал.5 от ЗОбС – т.е дали и доколко приетите за аналогови сделки имат за предмет имоти с подобни характеристики и находящи се в близост до отчуждавания имот /респ. в същата устройствена и ценова зона на гр. Стара Загора. Ето защо заключението по тази оценка не може да бъде прието като такова за определяне на пазарната стойност на отчуждавания имот и на дължимото се равностойно парично  обезщетение.

 

        По своята правна същност отчуждаването на недвижими имоти – частна собственост на физически и юридически лица, по реда и при условията на ЗОбС, представлява една принудителна административна продажба. Изхождайки от нормата на чл.21, ал.1 от ЗОбС и от един от основните принципи, регламентиран в чл.17, ал.5 от Конституцията на РБългария, за това принудително „изкупуване” собственикът следва да получи равностойно парично обезщетение. Разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОбС регламентира начина на определяне на равностойното парично обезщетение, което следва да се разглежда като цена на отчуждавания имот,  определена по метода на пазарните аналози /сравнителния метод/, въз основа на действителните цени по реализирани сделки с недвижими имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.. В §1, т.1 ПЗР от ЗОС е дадена легална дефиниция на термина “ равностойно парично обезщетение а именно е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. В §1т.2 по описателен начин са определени вида сделки, който следва да се вземат предвид при определяне на пазарната цена на имоти с подобни характеристики,  а именно - за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. ЗОС въвежда по императивен начин изискване определеното обезщетение да се определя въз основа на пазарни цени на имоти със сходни характеристики преди момента на отчуждаването . От поставената заключение на съдебно –оценителната експертиза  не е установена информация на пазара на недвижими имоти в землище на гр. Стара Загора, цитираната по горе местност за достатъчно на брой реализирани сделки с аналогични, със статут на нива, земеделски земи  в района на оценявания имот. Пазарната стойност на отчуждавания поземлен имот е определена като претеглена стойност от коригираните аналогови стойности при тегловни коефициенти 40% към 60%. Съдът кредитира заключението на съдебно-оценителната експертиза, като компетентно, обосновано, изготвено въз основа на събран, обработен и обстойно преценен материал за реално сключени на действителни цени сделки със съпоставими от гл.т. на местоположение и основни характеристики имоти.. Прилагането на корекционни коефициенти при определянето на действителната пазарна стойност /пазарна цена/ е допустимо и обосновано тогава, когато специфични характеристики на отчуждавания имот, отличаващи го от имотите – предмет на приетите за аналогови сделки, биха имали значение за реализирането му на свободния пазар на недвижимите имоти т.е биха могли да се отразят върху търсенето и предлагането на имота и респ. на условията и цената, при които той би могъл да бъде продаден при евентуална разпоредителна сделка. Такива характеристики например са вида, статута и конкретното предназначение на имота; фактическото му състояние; особеностите на местоположението му спрямо имотите – предмет на аналоговите сделки и др. Поради липса на реални сделки с ниви в тази местност , които да бъдат използвани като пазарни аналози при прилагането на сравнителния метод за определяне на пазарна стойност на отчуждавания имот, за нуждите на заключението при неговото изготвяне за аналогови сделки са приети такива, които имат за предмет ниви.

По изложените съображения съдът приема, че равностойното парично обезщетение по см. на чл.21, ал.1 във вр. с чл.22, ал.5 от ЗОбС за отчуждаването на отчужден поземлен имот № 072011 в землището на гр. Стара Загора  с площ от 1,192 дка., начин на трайно ползване нива, четвърта категория, местност “”Исенлиец”., собственост на жалбоподателя е в размер на пазарната стойност на имота съгласно заключението на единичната съдебно-оценителната експертиза – 7295 лв.

  

 

      По изложените съображения съдът намира, че оспореният административен акт в частта за определената стойност на дължимото се парично обезщетение за отчуждавания имот, е незаконосъобразна, като постановена в нарушение на изискванията на чл.21, ал.1 във връзка с чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОбС. В тази й част Заповед № РД-25-967/ 07.05.2009г. на Кмета на община Стара Загора  следва да бъде изменена, като се увеличи размера на обезщетението за отчуждения поземлен имот от 858 лв. на 7295лв.. 

 

С оглед изхода на делото искането на пълномощника на жалбоподателите за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде уважено, като община Стара Загора бъде осъдена да заплати на жалбоподателите  сумата от 450 лв., от които 10лв. платена държавна такса, 140лв. внесено възнаграждение за вещо лице и 300лв. адвокатско възнаграждение.

            Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,  

 

 

                                       Р     Е     Ш     И     :

 

 

ИЗМЕНЯ Заповед № РД-25-967/ 07.05.2009г. на Кмета на община Стара Загора, с която на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА, чл.25, ал.2 във вр. с чл. 21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС и влязъл в сила подробен устройствен план, утвърден със Заповед № 3038/ 01.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора, е отчужден поземлен имот № 072011 в землището на гр. Стара Загора  с площ от 1,192 дка., начин на трайно ползване нива, четвърта категория, местност “”Исенлиец”., собственос, в частта за определеното парично обезщетение на М.З. ***5 с ЕГН ********** като УВЕЛИЧАВА обезщетението от 858 / осемстотин петдесет и осем и двеста лева/ на 7295    /седем хиляди и двеста деветдесет и пет лева  / лв,

 

ОСЪЖДА  ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на М.З. ***5 с ЕГН ********** сумата от 450   / четиристотин и петдесет т/ лева, представляваща направените от жалбоподателя по делото разноски.

 

            Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.

 

                                                                                    

                                                                         СЪДИЯ: