Р Е Ш Е Н И Е  244

 

гр.Стара Загора 05.08.2009 год.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

 

Старозагорският административен съд   в публичното  заседание                                       на         четвърти август

през      две хиляди и девета година в състав:

 

Председател: Б.Т.

 

                                                                      Членове:   

       

при секретаря    М.П.

и в присъствието на  прокурора                                        ,                                                        като разгледа докладваното от  Б.Т.   адм.дело   279  по описа  за 2009 год, за да се произнесе, съобрази следното:

 

 

Производството е с правно основание чл.27 от Закона за общинската собственост /ЗОС/ във връзка с чл.145 и сл. от Административно-процесуалния кодекс/АПК/.

Образувано е по жалба от Г.С.А. ***  против заповедРД-25-969/ 07.05.2009г. на Кмета на Община Стара Загора, за отчуждаване на наследствения й поземлен имот072013 по плана за земеразделяне, представляващ нива, четвърта категория, с площ 1749 кв.м. в местността “Исенлиец” в землището на гр.Стара Загора.  В жалбата се съдържат оплаквания за незаконосъобразност на заповедта в частта за определеното обезщетение. Моли съда да постанови решение, с което да измени заповедта в тази част като определи размер на дължимото обезщетение по 7 евро/кв.м.

В съдебно заседание поддържа жалбата.

Ответникът – Кмет на Община Стара Загора - чрез процесуалния си представител оспорва жалбата. Счита издадената заповед за законосъобразна и моли да бъде потвърдена като съдът се съобрази със заключението на назначената тройна съдебно-техническа експертиза.

Останалите ответници в качеството на наследници на Ж. Ж. *** Загора, изразяват становище за основателност на жалбата.                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания и извърши цялостна проверка на законосъобразността на административния акт с оглед разпоредбата на чл.168 от АПК, намира за установено  следното:

Жалбата е подадена в срок от надлежна страна и се явява допустима.

С оспорената заповед № РД-25-969/ 07.05.2009г, издадена от Кмета на Община Стара Загора, на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА и чл.25, ал.2 от ЗОС във връзка с чл.21, ал.1 от ЗОС и влязъл в сила подробен устройствен план е отчужден имот 072013 по плана за земеразделяне, представляващ нива, четвърта категория, с площ 1749 кв.м. в местността “Исенлиец” в землището на гр.Стара Загора. Върху имота има следните ограничения: Електрпровод 220кV. На 25м от двете страни до крайните проводници или на 30м от оста на електропровода не могат да се строят сгради и съоръжения и засажда високостеблена растителност. Главна водопроводна мрежа. Над водопровода и на 3м от двете му страни се забранява разполагане на трайни и временни постройки и трайни насаждения. а.

Имотът е съсобственост на жалбоподателите като наследници по закон на Ж. Ж. *** Загора, видно от решение № 50-15/ 28.08.1999г на Поземлена комисия Стара Загора и удостоверение за наследници № 2206/ 04.07. 2008г.

Отчуждаването се извършва във връзка с неотложна обществена нужда от изграждане на обект, публична общинска собственост - “Разширение на гробищен парк” по одобрен със Заповед № 3038/ 01.12.2008г. на Кмета на община Стара Загора ПУП – ПЗ, която не може да бъде задоволена по друг начин.

Обезщетението е определено като парично общо за всички наследници в размер на 1 259лв. От преписката е видно, че процедурата по отчуждаване е обявена от Кмета на Община Стара Загора и обявлението е публикувано в два централни и един местен ежедневник. Лицензиран оценител е дал експертна оценка за пазарната стойност на отчуждаемия имот в размер на 1 259лв.

Във връзка с оспорването на размера на обезщетението са назначени единична и тройна съдебно-технически експертизи. Съгласно заключението на единичната, оценката на отчуждавания имот по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи е в размер на 1 242лв, оценката по метода на пазарните сравнения /пазарните аналози/ възлиза на 11 658лв., а пазарната стойност на имота, определена като претеглена стойност въз основа на използването на двата метода при тегловен коефициент, съответно 40% към 60% - в размер на 10 756лв. или 6.15лв./кв.м.  

Според заключението на тройната съдебно-техническа експертиза оценката на отчуждавания имот по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи е в размер на 1 128.11лв, оценката по метода на пазарните сравнения /пазарните аналози/ възлиза на 7 870.50лв., а пазарната стойност на имота, определена като претеглена стойност въз основа на използването на двата метода при тегловен коефициент, съответно 40% към 60%, възлиза на 5 174лв. или 4.50лв./кв.м. 

При съвкупна преценка на събраните доказателства съдът намира жалбата за основателна.

Заповедта, предмет на съдебен контрол, е постановена от компетентен орган, в установената форма, при спазване на процесуалните правила и в съответствие с целта на закона. Налице са материалноправните предпоставки за издаването й  – общинска нужда от изграждане на обект, публична общинска собственост, която не може да бъде задоволена по друг начин и влязъл в сила подробен устройствен план – ПЗ, по предвижданията на който отчуждаваният имот е отреден за публично мероприятие на община Стара Загора. Имотът, собственост на жалбоподателката и нейните сънаследници, се засяга непосредствено от предвиденото строителство. Изпълнени са всички елементи от предвидената в чл.25 от ЗОС  процедура.

При определяне оценката на отчуждения имот обаче, административният орган е определил цена, по-ниска от действителната пазарна цена за района. Тази част от заповедта се явява незаконосъобразна по смисъла на чл. 146, т. 4 АПК във връзка с 21, ал.1 от ЗОС и чл.22, ал.4 от ЗОС. Недвижимите имоти се отчуждават по реда на ЗОС, но цената на обезщетението незаконосъобразно не е определена съобразно текста на закона като равностойно парично обезщетение. В експертизата, възприета от ответника, оценяването е направено въз основа на два метода – нормативно-аналитичния по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделски земи /НРОЦЗЗ/ и по сравнителния метод /метод на сравнителната пазарна стойност/. Първият метод съдът счита за неприложим за определяне размера на дължимото парично обезщетение за отчуждавания имот, доколкото неговото използване е допустимо единствено в хипотезата на чл.22, ал.6 от ЗОС, която в случая не е налице. На следващо място при определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот по сравнителния метод не са посочени изрично цените по кои конкретни, реално сключени сделки са приети като пазарни аналози за определяне на пазарната цена на имота. В заключението е посочено единствено, че оценката е направена “по средни пазарни цени по данни от Система за агропазарна информация –САПИ ОООД и ОД “Земеделие и гори”, публикувани в Състояние и тенденции в развитието на пазара на земята в България”. По този начин не може да бъде извършена проверка дали при изготвянето на оценката е спазено изискването на чл.22, ал.5 от ЗОС.

Разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОС регламентира начина на определяне на равностойното парично обезщетение, което следва да се разглежда като цена на отчуждавания имот, определена по метода на пазарните аналози /сравнителния метод/, въз основа на действителните цени по реализирани сделки с недвижими имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В случаите, когато не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на посочените в чл.22, ал.6 от ЗОбС нормативни актове в зависимост от вида и предназначението на имотите.

От констативно съобразителната част на заключението на единичната съдебно-техническата експертиза е видно, че са налице реализирани сделки с имоти с подобни характеристики, находящи се в близост да отчуждавания имот /земеделски земи без сменено предназначение по КВС на землището на гр. Стара Загора/, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Следователно приложимият метод за определяне на равностойното парично обезщетение е сравнителният метод – метод на пазарните аналози /§1, т.1 от ДР на ЗОбС във вр. с чл.22, ал.5 от ЗОбС/. Въз основа на този метод, при използването на пазарни аналози /реално сключени сделки по действителни пазарни цени, отговарящи на изискванията на §1, т.2 и т.3 от ДР на ЗОбС/, вещото лице е определило стойността на имота в размер на 11 658лв., като е приело пазарна аналогова стойност /осреднена цена от сделките с имотите – пазарни аналози/, която е редуцирало с корекционни коефициенти.

По аргумент от разпоредбата на чл.202 от ГПК във връзка с чл.144 от АПК, съдът не е длъжен да възприеме изцяло заключението на изпълнената експертиза, а го обсъжда заедно с другите доказателства по делото с оглед правилното приложение на материалния закон. В тази връзка съдът възприема заключението на експертизата в частта му, с която стойността на отчуждавания имот е определена като осреднена /аналогова/ цена от продажните цени на имотите по аналоговите сделки, коригирана с редукционни коефициенти. Прилагането на такива коефициенти при определянето на действителната пазарна стойност е допустимо и обосновано тогава, когато специфични характеристики на отчуждавания имот, отличаващи го от имотите – предмет на приетите за аналогови сделки, биха имали значение за реализирането му на свободния пазар на недвижимите имоти, т.е биха могли да се отразят върху търсенето и предлагането на имота и респ. на условията и цената, при които той може да бъде продаден при евентуална сделка. Такива характеристики например са статутът и конкретното предназначение на имота; фактическото му състояние; особеностите на местоположението му спрямо имотите – предмет на аналоговите сделки и др. Предвид обстоятелството, че през отчуждавания имот преминават електропровод и водопровод, обоснована е извършената редукция на приетата аналогова стойност, като съдът кредитира определения от вещото лице размер на корективния коефициент (- 35%), доколкото той е приет въз основа на  професионалния и практически опит на експерта като лицензиран оценител на недвижими имоти. С оглед установената динамика и непрекъснато променящи се условия на пазара на недвижимите имоти в гр. Стара Загора, тренда на цените на имотите в района в периода между датата на реализиране на аналоговите сделки и датата на изпълнение на експертизата и изготвяне на заключението, обоснован е и приложеният от вещото лице корекционен коефициент (-30%) за определянето на пазарната стойност на отчуждавания имот. Съдът кредитира заключението в тази му част като компетентно, обосновано, изготвено въз основа на събран и обработен материал за реално сключени на действителни пазарни цени сделки в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията, с предмет недвижими имоти – земеделски земи, в землището на гр. Стара Загора,  съпоставими от гледна точка на основни характеристики с отчуждавания имот.

Съдът не възприема заключението в частта му, в която пазарната цена на отчуждавания имот е определена като претеглена /тежирана/ стойност от оценката на имота по НРОЦЗЗ и стойността на имота по метода на пазарните аналози, въз основа на тегловни коефициенти 40% към 60%. Както вече беше посочено, в чл.22, ал.5 и ал.6 от ЗОС, са регламентирани два метода за определяне на “равностойно парично обезщетение” – сравнителният метод /метод на пазарните аналози/ и нормативно-аналитичният метод. Използването на втория метод е в условията на евентуалност – само когато поради липса на извършени сделки с имоти с подобни характеристики не могат да се определят пазарни цени по аналогови сделки. Следователно законът не предвижда възможност при определяне пазарната стойност на отчуждавания имот двата метода да бъдат съвместявани и използвани кумулативно.

В заключението си тройната съдебно-техническа експертиза се е позовала на комбинация от двата горецитирани метода, което както се изтъкна, е недопустимо. Освен това вещите лица не са посочили, а и в съдебно заседание на 04.08.2009г не бяха в състояние да посочат, въз основа на кои реално сключени сделки с аналогични имоти са направили изводите си за пазарната стойност на процесния имот по метода на пазарните сравнения. По тези съображения съдът намира, че не може да възприеме заключението на тройната съдебно-техническа експертиза като надлежно доказателство за пазарната цена на процесния имот към датата на постановяване на заповедта за отчуждаването му.

Предвид изложеното се налага изводът, че оспорената заповед следва да бъде изменена в частта за определеното обезщетение, като оценката на отчуждения имот се увеличи от 1 259лв на 11 658лв, съобразно заключението на единичната съдебно-техническа експертиза.

При този изход на делото на жалбоподателката А. следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в размер на 313лв за държавна такса и експертизи.

Водим от тези мотиви, съдът

 

 

Р Е Ш И :

 

 

ИЗМЕНЯ по жалба от Г.С.А. ЕГН ********** ***, ЗАПОВЕД № РД-25-969/ 07.05.2009г, издадена от Кмета на Община Стара Загора, с която на основание чл.44, ал.2 от ЗМСМА и чл.25, ал.2 от ЗОС във връзка с чл.21, ал.1 от ЗОС и влязъл в сила подробен устройствен план е отчужден имот 072013 по плана за земеразделяне, представляващ нива, четвърта категория, с площ 1749 кв.м. в местността “Исенлиец” в землището на гр.Стара Загора, В ЧАСТТА ЗА ОПРЕДЕЛЕНОТО ПАРИЧНО ОБЕЗЩЕТЕНИЕ на КАТО ГО УВЕЛИЧАВА от 1 259 /хиляда двеста петдесет и девет/лв на 11 658 /единадесет хиляди шестстотин петдесет и осем/ лв.

ОСЪЖДА Община Стара Загора ДА ЗАПЛАТИ на Г.С. А. СУМАТА 313 /триста и тринадесет/лв, представляваща направени по делото разноски.

 Решението е окончателно и не подлежи на касационно оспорване.

 

 

 

 

                       АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: