Р
Е Ш Е
Н И Е
№
317
07.08.2019г. град Стара Загора
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р
О Д А
Старозагорският
административен съд, ІІ състав, в публично съдебно заседание на седемнадесети
юли през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: ГАЛИНА ДИНКОВА
при
секретар Албена Ангелова
и
с участието на прокурора като разгледа
докладваното от съдия Г.ДИНКОВА административно дело № 134 по описа за 2019г.,
за да се произнесе съобрази следното:
Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 45, ал. 3 от Закона за местното самоуправление и
местната администрация (ЗМСМА) и чл. 36, ал. 1, т. 2 от Закона за
общинската собственост (ЗОС).
Образувано е по жалба на Б.С.Г. *** против Решение №
2001 по протокол № 39 от Заседание на Общински съвет – Стара Загора, проведено
на 18.12.2018г., в частта за определената пазарна цена на имота и дължимите
данъци и такси, изчислени въз основа на същата. В жалбата се поддържа, че
определената цена за продажбата на 175/975 кв.м. идеални части от УПИ I—378 в кв.9
по ПУП на с.Казанка, общ.Стара Загора, е силно завишена и не е съобразена с
действителните пазарни цени в района. Иска отмяна на решението в оспорената му
част. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът – Общински съвет Стара Загора, чрез
пълномощника си по делото, оспорва жалбата като недопустима и в условията на
евентуалност – неоснователна. Прави възражение за просрочие на жалбата, както и
за липса на акт, подлежащ на съдебен контрол за
законосъобразност. Твърди, че в случая общинския съвет действа като
гражданскоправен субект, тъй като става въпрос за продажба на имот, общинска
собственост, поради което и взетото от него решение не притежава белезите на
индивидуален административен акт, подлежащ на съдебен контрол за
законосъобразност. Излага доводи за спазена процедурата по формиране волята на
принципала и законосъобразно определена цена. Моли жалбата да бъде оставена без
уважение и бъдат присъдени в полза на ответника сторените по делото разноски,
както и юрисконсултско възнаграждение в минимален размер.
Въз основа на съвкупна преценка на
събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
Видно от представения Нотариален акт № 176, том I, рег.№
5333, дело № 146 от 2010г., жалбоподателят Б.С.Г. е придобил собственост върху
800 кв.м. от дворно място, находящо се в село Казанка, община Стара Загора,
съставляващо Поземлен имот /ПИ/ с планоснимачен номер 378 в кв.9 по плана на
с.Казанка. Съгласно скица № 939/ 24.03.2011г. УПИ I-378 в кв.9
по плана на с.Казанка е образуван за ПИ 378, като площта на урегулирания
поземлен имот е 975кв.м. От представения по делото Акт № 18116 от 18.10.2018г.
за частна общинска собственост се установява, че 175/975 кв.м. идеални части от
УПИ I-378 са
общинска собственост.
Производството по издаване на обжалваното решение е
започнало по заявление с вх.№10-01-5089 от 14.09.2018г., подадено от Б.Г., с
което е изразил желанието си да закупи общинската част от урегулирания поземлен
имот. Въпреки, че това заявление не е представено по делото с административната
преписка, между страните не съществува спор относно неговото наличие, видно от
изявлението в жалбата и отразеното в предложение рег.№ 10-61-705/ 03.12.2018г.
на кмета на Община Стара Загора.
По повод на подаденото заявление е било възложено на
лицензиран оценител изготвянето на оценка за определяне на пазарната стойност
на 175/975 кв.м. идеални части от УПИ I-378, кв.9
по плана на с.Казанка. Съгласно оценителски доклад от месец ноември 2018г.,
изготвен от инж.Ю. К., притежаващ сертификат за оценителска правоспособност за
оценка на недвижими имоти, справедливата пазарна стойност на недвижимия имот –
общинско място с площ 175/975кв.м. идеални части от УПИ I-378, кв.9,
с.Казанка, възлиза на 1 400лв./8лв. на кв.м./.
Видно от удостоверение изх.№ Д0010834БЦ/ 21.09.2018г.
по чл. 264, ал.1 ДОПК, данъчната оценка на
притежаваните от общината идеални части от процесния имот е в размер на
438лв.
С Предложение изх.№ 10-61-705/ 03.12.2018г. кметът на
Община Стара Загора е предложил на Общински съвет – Стара Загора да даде
съгласие за прекратяване на съсобствеността в УПИ I-378 в кв.9
по плана за регулация на с.Казанка, одобрен със Заповед № 1581 от 23.09.1997г.
на Община Стара Загора, като съсобствеността да се прекрати чрез закупуване от
страна на Б.С.Г. на общинската част от УПИ I-378,
представляваща 175/975кв.м. ид.ч., актуван с АЧОС № 19116 от 18.10.2018г.
Цената на общинската част от имота, както и всички нормативно определени данъци
и такси по сделката да се внесат от Б.С.Г.. В мотивите на предложението се
сочи, че във връзка с постъпилото предложение от Б.Г. за закупуване на общинската
част от УПИ I-378 е била
възложена и изготвена експертна оценка за определяне на пазарната стойност на
тази част, с площ 175кв.м., като цената, предложена от независимия оценител е
1400лв.
Предложението е разгледано и прието от постоянната комисия
по законност и обществен ред и от постоянната комисия по общинска собственост и
стопанска политика при ОбС-Стара Загора, като последната е предложила продажна
цена 3500лв. без ДДС.
С Решение №2001 на Общински съвет – Стара Загора,
взето по протокол № 39 от проведено на 18.12.2018г. заседание, на основание
чл.21, ал.1, т.12 от ЗМСМА, чл.8, ал.9 от ЗОС и чл.10, ал.2 от НРПУРОС, е
допълнена Годишната програма за управление и разпореждане с имоти – общинска
собственост през 2018г., приета с Решение № 1330 по Протокол № 29 от заседание
на общинския съвет, проведено на 31.01.2018г. в раздел IV „Имоти за
прекратяване на съсобственост“, с УПИ I-378 в кв.9
по плана за регулация на с.Казанка, общ.Стара Загора с площ 975кв.м. /т.1 от
решението/ и на основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.36, ал.1, т.2 от ЗОС и
чл.50, ал.1, т.3 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане
с общинска собственост /НРПУРОС/, е дадено съгласие за прекратяване на
съсобствеността в УПИ I-378, кв.9
по плана за регулация на с.Казанка, общ.Стара Загора, одобрен със Заповед №
1581 от 23.09.1997г. на Община Стара Загора, като съсобствеността да се
прекрати чрез закупуване от страна на Б.С.Г. на общинската част от УПИ I-378 в кв.9,
представляваща 175/975 кв.м. ид.ч., актуван с Акт за частна общинска
собственост № 18116 от 18.10.2018г., на цена 3500 /три хиляди и петстотин/ лева
без ДДС /т.2 от решението/. Цената на общинската част от имота, както и всички
нормативно определени данъци и такси по сделката да се внесат от Б.Г. в срок от
30 календарни дни от датата на връчване на заповедта на кмета за продажба/т.3/.
С т.4 от процесното решение Общински съвет-Стара Загора упълномощава кмета на
Община Стара Загора да извърши всички последващи нормативно определени
действия. Решението е прието единодушно от присъствалите на заседанието 45
общински съветници и е било разгласено на 21.12.2018 чрез публикуването му на интернет
страницата на общината.
За изясняване на обстоятелства от
значение за делото, са допуснати и назначени първоначална и повторна
съдебно-оценителни експертизи. Съгласно заключението на вещото лице, изготвило
първоначалната експертиза, пазарната цена за 175/975 кв.м. ид.части от дворно
място – УПИ I- 378 в кв.9
на с.Казанка, е 1 540лв. Въз основа приложения от вещото лице Метод
на пазарните сравнения и на база издирени 11 броя сделки за продажба на имоти в
с.Казанка, близки по качества и параметри до оценявания в този регион и селото,
извършени през периода 2009г. – 2019г., определя средна пазарна цена от
8,80лв/кв.м. При направеното изслушване в съдебно заседание вещото лице
уточнява, че при направеното проучване на пазара на имотите в с.Казанка е
установило, че там няма почти никакво търсене и много слабо предлагане през
последните години. За 10 години най-много с 1 -2 лева са се покачили цените на
имотите в това село, а посочената в таблицата към заключението сделка № 3,
извършена през 2018г., за продажба на 5кв.м. ид.части за цена 20лв. на
квадратен метър, касае имот, намиращ се в центъра на селото и е изолиран
случай, доколкото е трябвало да се прекрати съсобствеността. Вещото лице,
изпълнило повторната съдебно-оценителна експертиза, е приело моментна пазарна
стойност от 9.00лв./кв.м. на база 5бр. аналогови сделки за реално извършени
продажби през периода 2017г – 2019г. на незастроени имоти в с.Казанка, като
стойността е адаптирана към характеристиките на оценявания имот с приложени
съответно коефициенти за местоположение и коефициент за достъп до улици. Според експерта пазарната стойност на 175/975
кв.м. ид.ч. от УПИ I-378,
кв.9 по ПУП на с.Казанка възлиза на 1 575лв. Експертното заключение на
повторната съдебно-оценителна експертиза не е оспорено от страните по делото.
Така установената фактическа
обстановка мотивира следните правни
изводи:
По допустимостта на жалбата:
Оспорването
е направено от легитимирано лице - съсобственик с Община Стара Загора в УПИ I-378, кв. 9 по плана на с.Казанка, във връзка с
прекратяването на която съсобственост върху имота ОбС-Стара Загора е определил
продажна цена на частта от имота – общинска собственост и е решено да се
продаде общинската част именно на оспорващия. Жалбата е насочена против акт,
подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност. Несъмнено прекратяването
на съсобствеността между общината и физическото лице, чрез продажба на общинско
имущество, е сложен фактически състав, който съдържа в себе си административни
и граждански правоотношения. В административната фаза на правоотношението
участват и общинският съвет, и кметът на общината със строго регламентирани и
разграничени функции, от една страна и от друга - физически или юридически
лица. Тази фаза е свързана със спазване на законоустановена процедура и води до
промяна в правната сфера на общината или съсобственика физическо или юридическо
лице и приключва със съответното решение за прекратяване на съсобствеността.
Това решение не е "принципно", а винаги следва да е конкретно и да
очертава точните параметри на сделката: описание на имота; купувач; цена; такси
и разноски и т. н. Противно на твърдяното от пълномощника на ответника при
гласуване на това решение общинският съвет не действа като равнопоставен субект
в гражданско правоотношение, а като административен орган - разпоредител с
общинската собственост. В тази връзка, решението съдържа волеизявление на
административен орган, с което се създават права и задължения, и съотв. непосредствено
се засягат права, свободи или законни интереси на страните по сделката. Ето
защо, разглеждано като начало на цялостната процедура, решението на общинския
съвет за продажба на общинско имущество разкрива белезите на административен
акт и подлежи на съдебен контрол за законосъобразност. Гражданскоправни
отношения между равнопоставени субекти се разкриват във втората фаза, в която
кмета на общината издава заповед, в условията на обвързана компетентност, и
сключва съответния договор за покупко-продажба, който по правната си същност е
облигационен. По тези съображения и по аргумент от разпоредбата на чл.8, ал.11
от ЗОбС и разрешението, дадено с Тълкувателно решение № 5/ 10.12.2008г. на ОС
на ВАС, настоящият съдебен състав приема, че жалбата е подадена
срещу акт, за който е предвидена възможност за съдебен контрол и от лице, чиито
права и законни интереси са пряко и непосредствено засегнати от оспореното
решение на общинския съвет, с оглед твърдението на жалбоподателя, че
посочената в решението цена е завишена и не е определена съгласно изискванията
на закона.
Следва да се приеме, че жалбата не е и просрочена.
Ответникът не представя доказателства /въпреки дадените от съда указания в тази
насока/ за дата на съобщаване на оспорващия на приетото Решение № 2001 от
18.12.2018г. По аргумент на чл. 45, ал. 12 от ЗМСМА за неуредените
въпроси по издаването, оспорването и изпълнението на актовете на ОбС се
прилагат правилата на административното производство. Индивидуалните
административни актове, какъвто по своята същност представлява оспореното
решение, следва да бъдат съобщени на заявителя по реда на чл.61 от АПК.
Изпълнението на това задължение не може да се приеме за дерогирано от
разпоредбата на чл.22, ал.2 от ЗМСМА, задължаваща общинския съвет да разгласява
приетите от него актове на населението в седмо-дневен срок от приемането им.
Изискването за публично оповестяване на приетите от органа на местното
самоуправление решения, чрез тяхното разгласяване по начините, посочени в
чл.22, ал.2 ЗМСМА /каквото в случая е било извършено с публикуването на Решение
№ 2001/ 18.12.2018г на интернет страницата на Община Стара Загора на дата
21.12.2018г. – лист 68 от делото/, е различно от въведеното в чл.61 АПК
императивно изискване за съобщаване на издадения индивидуален административен
акт на заинтерисованите лица /в този смисъл са и Определение № 834 от
22.01.2018 г. на ВАС по адм. д. № 734/2018 г., IV о., Определение № 11274 от
25.10.2016 г. на ВАС по адм. д. № 10872/2016 г., III о. и др./. По делото
липсват данни Решение №2001 по Протокол № 39 от заседание на ОбС-Стара Загора,
проведено на 18.12.2018г. да е било съобщено на адресата му – Б.С.Г., инициирал
процедурата по прекратяване на съсобствеността с Общината в УПИ I0378, кв.9,
с.Казанка, поради което подадената на 28.12.2019г. жалба до Административен съд
– Стара Загора не е просрочена. Относно направеното възражение от ответника на
пълномощника, че жалбоподателят е бил запознат с приетото решение към датата на
връчване на Заповед № 10-00-64/ 10.01.2019г. на Кмета на Община Стара Загора,
следва да се отбележи, че посочената заповед, в съдържанието на която е
цитирано процесното решение, е била връчена на Бл.Г. на 06.02.2019г./видно от
известие за доставяне, приложено на лист 17 от адм.дело № 89/2019г. по описа на
Административен-съд – Стара Загора/, но поради липсата на изрично указание в
Решение № 2001/ 18.12.2018г. на ОбС-Стара Загора пред кой орган и в какъв срок
може да бъде обжалвано и прилагайки разпоредбата на чл.140 от АПК,
регламентираща удължаване на срока за обжалване на 2 месеца, жалбата до съда
отново се явява своевременно подадена. По изложените мотиви настоящият съдебен
състав преценява извършеното оспорване като процесуално допустимо.
Разгледана по същество жалбата е и основателна.
Предмет на настоящото съдебно-административно
производство е Решение № 2001/ 18.12.2018 г. на ОбС – Стара
Загора, в частта му относно определената цена в размер на 3500лв. без ДДС за
закупуване от страна на Б.С.Г. на общинската част от УПИ I-378 в кв.9
по плана за регулация на с.Казанка, представляваща 175/975 кв.м. ид.ч.
Съгласно разпоредбата на чл. 36, ал.1, т.2 от ЗОС,
прекратяването на съсобственост върху имоти между общината, държавата,
физически лица или юридически лица се извършва след решение на общинския съвет
по ред, определен с наредбата по чл. 8, ал. 2, като е предвидено, че това може
да се осъществи чрез продажба на частта на общината. В тази връзка решението е
взето от компетентен орган.
При приемане на процесното решение е спазена процедурата,
предвидена в ЗМСМА, както и в Правилника за организацията и дейността на
общинския съвет. Заседанието е проведено при участие на необходимия брой
общински съветници. В случая численият състав на общинските съветници в
Общински съвет – Стара Загора е 51, а в проведеното гласуване са участвали 45,
поради което за това решение е бил налице необходимият кворум, съгласно чл. 27, ал. 2 от ЗМСМА. Решението е
подкрепено от всичките гласували 45 общински съветници и следователно същото е
взето с предвиденото в закона мнозинство.
Тъй като оспореното решение касае разпореждане с имот,
частна общинска собственост - прекратяване на съсобственост между общината и
жалбоподателя, чрез продажба на частта на общината, в случая е приложима
разпоредбата на чл. 41, ал.2 от ЗОС. Последната предвижда
разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска
собственост, да се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им
оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския
съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда
на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго.
От представената по делото административна преписка по
приемане на оспореното решение се установява, че в хода на производството,
инициирано по искане на жалбоподателя за закупуване на общинската част от УПИ I-378, е била изготвена пазарна оценка от
лицензиран оценител, включен в публичния регистър на Камарата на независимите
оценители. Видно от оценителския доклад /л.55-57 от делото/ справедливата
пазарна стойност на недвижимия имот – общинско
място
с площ 175/975кв.м. ид.ч. от УПИ I-378,
кв.9, с.Казанка, възлиза на 1400лв.
Приетата с процесното
решение цена в размер на 3500 лв. без ДДС обаче се отклонява съществено
от посочената от експерта стойност. В решението не са посочени никакви мотиви,
наложили това отклонение от определената за продавания имот пазарна стойност.
Такива съображения не са изложени и в предложението на кмета на общината за
вземането на решение, нито в протокола на Постоянната комисия по общинска
собственост и стопанска политика, предложила продажната цена на общинската част
от имота да е именно в размер на 3500лв. без ДДС, без да са посочени методите и
критериите, наложили това завишение на цената.
Изложеното води до извода, че посочената в обжалваното решение цена е произволно
определена. При разпореждане с имоти – общинска собственост общинският съвет не
може да се да се отклонява от изрично посочения в специалния закон обективен
критерий - пазарна цена, поради което
ако предложената от независимия оценител оценка не удовлетворява
титуляра на правото на собственост, следствие неспазване на изискванията на ЗОС
при изготвянето й, общинския съвет има възможност да не я одобри, като се
мотивира надлежно и да възложи на кмета на общината изготвянето на нова оценка
от оценител, определен по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОС.
Аргумент за това, че посочената в обжалваното решение
продажна цена се явява необоснована и определена при неправилно приложение на
материалния закон, са изпълнените по делото съдебно-оценителни експертизи
/първоначална и повторна/, установяващи
приблизително близки действителни пазарни цени на процесния имот /1 540лв – по
първоначалната и 1 575 лв по повторната съдебно-оценителна експертиза/,
които обаче значително се различават от одобрената от общинския съвет цена.
Съдът кредитира заключението на вещото лице, изпълнило
повторната съдебно-оценителна експертиза
в частта, с която е определена пазарна стойност на 175/975 кв.м. ид.ч. от УПИ I-378, кв.9 по плана на с.Казанка, в размер
на 1 575лв./ 9 лв./кв.м./. Оценката е извършена въз основа метода на
сравнителните продажби, който се базира на пазарните цени на сравними по
местоположение и предназначение имоти и приложени корекционни коефициенти
относно показател местоположение на имота и достъп до улица. Съдът възприема заключението на експерта като
обективно, основано на данни, отговарящи на допустимите от § 1, т. 2 от ДР на ЗОС
източници на информация. Посочената цена е определена от вещото лице като
средна аритметична стойност от продажните цени на пет аналогови сделки със
съпоставими от гледна точка на местоположение и основни характеристики имоти. В
случая определената от експерта пазарна цена на притежаваните от общината
идеални части от УПИ I-378,
кв.9, с.Казанка, е по-висока от данъчната оценка, която възлиза на 438,90лв.,
видно от представеното по делото удостоверение по чл. 264, ал.1 ДОПК /л.18/.
Несъответствието между цената на частта от имота, подлежаща
на продажба по реда на чл. 36, ал. 1, т. 2 от ЗОС,
определена от Общински съвет – Стара Загора и действителната пазарната стойност
на процесната част от имота -1 575лв, съгласно възприетото заключение на
повторната съдебно – оценителна експертиза, обуславя извод за
незаконосъобразност на Решение № 2001/ 18.12.2018г. в оспорената му част.
Предвид на това обжалваното решение следва да бъде изменено
като се намали определената от Общински съвет – Стара Загора цена за закупуване
от страна на Б.С.Г. на общинската част от УПИ I-378 в кв.9 по плана на с.Казанка,
представляваща 175/975 кв.м. ид.ч., актуван с Акт за частна общинска
собственост № 18116/ 18.10.2018г., от 3 500лв. без ДДС на 1 575лв.
без ДДС.
С оглед изхода на делото искането на пълномощника на
жалбоподателя за присъждане на направените по делото разноски следва да бъде
уважено, като община Стара Загора бъде осъдена да заплати на Б.С.Г. сумата от
700 лв., от които 10 лв. платена държавна такса, 190лв. внесено възнаграждение
за вещо лице и 500лв. адвокатско възнаграждение, договорено и заплатено
съгласно представения договор за правна защита и съдействие.
Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2,
предложение трето от АПК, Старозагорският административен съд,
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ
по жалба на Б.С.Г. *** Решение № 2001 по протокол № 39 от Заседание на Общински съвет –
Стара Загора, проведено на 18.12.2018г., в
частта относно определената пазарна цена за закупуване от страна на Б.С.Г.
на общинската част от УПИ I-378 в кв.9
по плана на с.Казанка, общ.Стара Загора, представляваща 175/975 кв.м. ид.ч.,
актуван с Акт за частна общинска собственост № 18116 от 18.10.2018г., като НАМАЛЯВА същата от 3 500/три
хиляди и петстотин/ лева без ДДС на 1 575лв./хиляда петстотин седемдесет и
пет/ лева без ДДС.
ОСЪЖДА ОБЩИНА СТАРА ЗАГОРА да заплати на Б.С.Г. с ЕГН **********,***, сумата от 700лв.,
представляваща направените от жалбоподателя по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване с
касационна жалба пред Върховния административен съд в 14 дневен срок от
съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: