Р Е Ш Е Н И Е № 154

гр. Стара Загора, 04.05.2020 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Старозагорският административен съд в публичното заседание на двадесет и седми април

през две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: БОЙКА ТАБАКОВА

Членове:

при секретаря Пенка Маринова

и в присъствието на прокурора , като разгледа докладваното от БОЙКА ТАБАКОВА адм.дело № 953 по описа за 2019 год, за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е с правно основание чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОбС/ във връзка с чл.145 и сл. от Административно-процесуалния кодекс /АПК/.

Образувано е по жалба от „Алика“ ЕООД със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, бул. „Александър Батенберг“ № 39, ет.1, офис 5А, чрез упълномощения адвокат П.Ю. против Заповед №1790/20.11.2019г. на Кмета на Община Казанлък, в частта за определеното обезщетение за отчуждаване на имот с идентификатор **** по КККР на гр. Казанлък. В жалбата се твърди, че определеното с оспорената заповед парично обезщетение за отчуждаване на имота не е равностойно, тъй като не съответства на пазарните цени на имоти със сходни характеристики. Моли да бъде постановено решение, с което да се определи справедливо и равностойно парично обезщетение, както и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

Ответникът – Кмета на Община Казанлък, чрез процесуалния си представител юрисконсулт Б. оспорва жалбата. Счита издадената заповед за законосъобразна и моли да бъде потвърдена както и да бъде присъдено юрисконсултско възнаграждение.

От събраните по делото доказателства съдът установи следната фактическа обстановка:

Дружеството-жалбоподател е собственик на имот с идентификатор 35167.41.24 по КККР на гр. Казанлък, представляващ ПИ № 041024, с площ 1760кв.м., м.”Търниченски ливади” с трайно предназначение на територията:земеделска и начина на трайно ползване нива, трета категория, видно от приложения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №100, том II, рег. №3037, дело №241 от 2017г и скица на поземлен имот №15-207032-11.03.2019г. /л.20-21, л.26/.

С решение №651 от протокол № 34 от заседание на Общински съвет Казанлък, проведено на 27.06.2013г, на основание чл.21, ал.1, т.11 от ЗМСМА и чл.129, ал.1 във връзка с чл.108, ал.2 от ЗУТ е одобрен Подробен устройствен план – План за застрояване за промяна предназначението на земята за разширение на „Гробищен парк”-Казанлък на два етапа като във втория етап попада имотът на жалбоподателя /л.38-39/.

С писмо №68-6657-1/28.05.2019г от секретаря на Община Казанлък жалбоподателят е уведомен, за възможността да постигне съгласие с общината за придобиване от нея на имота му, получено от него на 06.06.2019г /л.24-25/. Представен е отговор вх.№68-6657-1#12/19.06.2019г с предложена продажна цена в размер на 35 000лв. 

На основание чл.25, ал.1 от ЗОбС е публикувано обявление за предстоящо принудително отчуждаване на имоти - собственост на физически и юридически лица за реализация на обект „Разширяване на съществуващ гробищен парк Казанлък“ на интернет страницата на община Казанлък, в бр.27 от 19.07.2019г на местния вестник „Искра”, в бр.165 от 17.07.2019г на вестник „Сега” и бр.18 от 17.07.2019г на вестник „Монитор”. За имота на жалбоподателя е посочено обезщетение в размер на 2390лв.

Към преписката е приложена експертна оценка на отчуждавания имот, възложена от Община Казанлък, изготвена от инж. Н.П. - лицензиран оценител на недвижими имоти. Оценката е направена към дата 12.09.2019г и възлиза на 2430лв.

С оспорената Заповед № №1790/20.11.2019г. на Кмета на Община Казанлък на основание чл.25, ал.2 и ал.3 от ЗОбС мъм мръзка с чл.21, ал.1 и ал.2 от ЗОбС, чл.295, т.3 от ЗУТ и влязъл в сила ПУП-ПЗ е наредено отчуждаването на имот с идентификатор 35167.41.24 по КККР на гр. Казанлък, с площ 1760кв.м., м.”Търниченски ливади” с трайно предназначение на територията:земеделска и начина на трайно ползване нива, трета категория, собственост на жалбоподателя „Алика” ЕООД гр. Пловдив, срещу парично обезщетение в размер на 2430лв.

По делото по искане на жалбоподателя за изясняване на спорните обстоятелства е назначена съдебно-оценителна експертиза, изпълнена от вещотолице П. - лицензиран оценител на недвижими имоти. Експертът е представил заключение за пазарната стойност на процесния имот в размер на 12721лв. При изготвяне на заключението вещото лице е използвало данни за 24 сделки, сключени за период от една година назад, считано от 20.11.2019г. 12 от тези сделки са с предмет ниви в м.Казанлъшки минерални бани. Предвид оспорване на заключението от ответника с аргумент, че м.Казанлъшки минерални бани е в урбанизирана територия, и предвид нежеланието на вещото лице да конкретизира включените от него имоти, с техните характеристики относно вида територия, в която се намират, начина на трайно ползване, категория на земята и близост до процесния недвижим имот в местността „Търниченски ливади“, по делото е назначена повторна съдебно-техническа експертиза с вещо лице Г. - лицензиран оценител на недвижими имоти. Допълнителното заключение е изготвено на база 4 вписани сделки, извършени в периода 09.2018г-09.2019г с имоти, представляващи ниви в землището на гр.Казанлък с начин на трайно ползване „нива” и предназначение на територията „земеделска”. Не са включени сделки, които според вещото лице са сключени видимо по данъчни оценки. За тези сделки в съдебно заседание експертът заяви, че продажните цените са по-ниски от посочените в заключението. Експертът посочва, че имотите в м.Казанлъшки минерални бани” според Общия устройствен план на града са с начин на трайно ползване „нива”, но с предназначение на територията „урбанизирана”, поради което са с различни цени и не ги включва в анализа си. Според второто заключение пазарната стойност на отчуждавания имот възлиза на 3107 лв като е определен среден размер на продажните цени с приложен коефициент за категория на земята.

Съдът, като обсъди направените в жалбата оплаквания и извърши цялостна проверка на законосъобразността на административния акт с оглед разпоредбата на чл.168 от АПК въз основа на приетата за установетна фактическа обстановка, намира следното от правна страна:

Жалбата е подадена в законоустановения срок от лице с правен интерес и е процесуално допустима.

Разгледата по същество, се явява основателна.

Заповедта, предмет на съдебен контрол, е постановена от компетентен орган по смисъла на чл.25, ал.2 от ЗОбС – Кметът на Община Казанлък, в установената писмена форма с необходимите по закон реквизити, при стриктно спазване на процесуалните правила в проведената процедура за отчуждаване на недвижим имот по реда на чл.21-25 от ЗОбС и в съответствие с целта на закона.

По делото не е спорно, че са налице материалноправните предпоставки за издаването й – общинска нужда от изграждане на обект – публична общинска собственост /разширяване на съществуващ гробищен парк/, която не може да бъде задоволена по друг начин и влязъл в сила подробен устройствен план за застрояване. Имотът, собственост на жалбоподателя, се засяга непосредствено от предвидените дейности.

Спорен е единствено въпросът за размера на определеното обезщетение за отчуждавания имот.

Съгласно чл. 21, ал.1 от ЗОбС имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.. В случая на собственика на отчуждения имот е предвидено парично обезщетение. Размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 от ЗОбС и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот - чл. 22, ал. 5 ЗОбС. Пазарни цени, съгласно определението на § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС, са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. А съгласно § 1, т. 3, от ДР на ЗОбС, имоти в близост до отчуждавания са имотите, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии и в едно и също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в горските територии.

От представената и приета като доказателство скица на поземлен имот № 15-207032 от 11.03.2019г на СГКК гр. Стара Загора /л.26/ се установява, че отчуждаваният имот преди влизане в сила на подробния устройствен план за разширяване на съществуващ гробищен парк в гр. Казанлък е с начин на трайно ползване „нива“ и с трайно предназначение на територията „земеделска“.

По аргумент от разпоредбата на чл.202 от ГПК във връзка с чл.144 от АПК, съдът не е длъжен да възприеме заключението на изпълнената експертиза, а го обсъжда заедно с другите доказателства по делото с оглед правилното приложение на материалния закон. В тази връзка съдът не възприема заключението на първата експертиза и оценката в административното производство, защото сделките, използвани от вещото лице и лецензирания оценител при изготвяне на различните варианти на оценки на обезщетението за отчуждавания имот, не могат да послужат като пазарен аналог при изчисляването му. В двата случая сделките не отговарят на изискванията на легалното определение по § 1, т. 2 и т.3 от ДР на ЗОбС. Оценителят П. е използвала оферентни цени, а вещото лице П. е използвало сделки с имоти в местността „Казанлъшки минерални бани“ с предназначение на територията „урбанизирана”, което се различава от предназначението за процесния имот „земеделска“. Разграничението по чл.7, ал.1 от ЗУТ между урбанизирани и земеделски територии не е в зависимост от конкретното предназначение на имота, което се определя последващо с подробен устройствен план и само в територии без устройствени планове предназначението на поземлените имоти до влизането в сила на плановете се определя от фактическото им използване – чл.9, ал.1 от ЗУТ. Безспорно визираните от вещите лица имоти са регулирани от Общия устройствен план на гр. Казанлък от 2013г и за тях няма процедиран подробен устройствен план, видно от представените нотариални актове към второто заключение. Затова след като отчуждаваният имот се намира в земеделска територия аналог за него не могат да бъдат имоти в урбанизирана територия и очевидно сделките в местността „Казанлъшки минерални бани“ не представляват относими и годни аналози при определяне на пазарната цена.

Настоящият съдебен състав намира, че за определяне на равностойното парично обезщетение за отчуждения имот на жалбоподателя релевантни са отразените в заключението на вещото лице Г. сделки. Те отговарят на всички критерии по чл. 22, ал. 5 ЗОбС, § 1, т. 2 и т.3 от ДР на ЗОбС, тъй като се отнасят за покупко-продажба на имоти в землището на гр. Казанлък, представляват ниви в територии със земеделско предназначение, т.е. предметът им е имот с еднакви характеристики, намиращ се в близост до отчуждавания като са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Законът не предвижда при определяне на обезщетението да се вземат предвид други белези на имота като форма, поделяемост, намиращи се в близост до него обекти, пътища и други комуникации, както се поддържа в жалбата, с оглед на което конкретните му такива отличителни черти са ирелевантни за спора. Действително във второто заключение не са взети предвид последните двадесет сделки, но доколкото се установи от разпита на вещото лице, че стойността им е по-ниска от най-ниската цена на сделка, отразена в заключението, и предвид забраната за влошаване положението на жалбоподателя липсата им не влияе върху определянето на справедливо обезщетение.

Общата стойност на коментираните в заключението и възприети от съда сделки е 7665.96лв. Към тях не следва да се прибавя стойността от 5387лв на описаната в първото заключение сделка с имот в местността „Стопански двор“, който е в земеделска територия, но според второто заключение начинът на ползването му е за стопански двор. Релевантен факт по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗОбС за приемане на сделката за годен аналог е наличието на сходни характеристики за имота, а за имота в местността „Стопански двор“ предназначението показва различен режим на земеделската земя от този за нива, тъй като е възможно налично и/или бъдещо застрояване.

В обобщение съдът приема, че съобразно пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, средната стойност на декар възлиза на 1765лв. Изчислено на тази база, равностойното парично обезщетение за отчужаваната от жалбоподателя нива с площ 1.760дка се равнява на 3107лв.

При така установеното съдът намира, че определеното обезщетение от административния орган с оспорената частично заповед на Кмета на Община Казанлък в размер на 2430лв. се явява неравностойно, поради което следва да бъде изменено като се увеличи на 3107лв.

С оглед изхода на спора основателно е искането на жалбоподателя за присъждане на направените разноски - внесена държавна такса в размер на 50лв, заплатено в брой адвокатско възнаграждение в размер на 400лв по договор за правна защита и съдействие № 27557/ 27.01.2020г и внесения депозит за вещо лице в размер на 200 лв, които следва да му бъдат заплатени от Община Казанлък.

Водим от тези мотиви и на основание чл.27, ал.6 от ЗОбС, съдът

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ по жалба от „Алика“ ЕООД със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, бул. „Александър Батенберг“ № 39, ет.1, офис 5А, Заповед №1790/20.11.2019г. на Кмета на Община Казанлък в частта за определеното обезщетение за отчуждаване на имот с идентификатор **** по КККР на гр. Казанлък, като увеличава обезщетението от 2430лв. на 3107 /три хиляди сто и седем/ лв.

ОСЪЖДА Община Казанлък ДА ЗАПЛАТИ на „Алика“ ЕООД със седалище и адрес на управление гр.Пловдив, бул. „Александър Батенберг“ № 39, ет.1, офис 5А сумата 650 /шестстотин и петдесет/лв, представляваща направени по делото разноски.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: