Р Е Ш Е Н И Е

№47 21.02.2018 год. гр. Стара Загора

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Старозагорският административен съд, VІ състав, в публично съдебно заседание на тринадесети февруари две хиляди и осемнадесета година, в състав:

СЪДИЯ: МИХАИЛ РУСЕВ

при секретар Зорница Делчева като разгледа докладваното от съдия М. Русев адм. дело №615 по описа за 2017 год., за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл. 145 сл. от АПК във връзка със Закона за държавната собственост /ЗДС/.

Образувано е по протест на Прокурор Петя Драганова от Окръжна прокуратура Стара Загора срещу Заповед №ДС-ЗД-98 от 08.03.2017 год., издадена от Зам. областния управител на област с административен център Стара Загора, с която продаден недвижим имот, представляващ застроен урегулиран поземлен имот УПИ ІV /Бетонов възел/ с площ 2 950.00 кв.м. в кв.69 по плана на с. Опан, общ. Опан, обл. Стара Загора, утвърден със Заповед №289/14.01.1983 год., при граници : север – край на регулация; изток – край на регулация; юг – улица и УПИ VІ /Бетонов възел/; запад - УПИ ІІІ.

С протеста се поддържа, че заповедта в оспорената част, противоречи на закона, тъй като имотът е продаден съгласно определената пазарна оценка в размер на 10 600.00 лв., докато данъчната оценка е в размер на 11 036.00 лв. Така осъществената продажба е в противоречие с разпоредбата на чл.90 от ППЗДС. Счита че, че така констатираната незаконосъобразност е съществена и се иска прогласяването на нищожността на заповедта в оспорената част.

Ответната страна - областният управител на област с административен център Стара Загора в придружителното писмо, с което изпраща на съда жалбата и в хода на делото, поддържа становище за недопустимост на протеста и неговата неоснователност, доколкото процесната заповед не подлежи на обжалване по реда на АПК. Настоява се, че заповедта е гражданскоправно волеизявление, насочено към сключване на конкретна гражданскоправна сделка и не представлява индивидуален административен акт по смисъла на АПК. Заповедта не съдържа властническо волеизявление и не разкрива белезите на индивидуален административен акт по смисъла на чл.21 от АПК. В тази си част заповедта е елемент от подготовката за сключването на договор за продажба на имота и има характер на гражданскоправно волеизявление и като такова не подлежи на обжалване. Това волеизявление е направено в качеството му не на административен орган – носител на държавна власт, а в качеството на представител на собственика на вещта – държавата като гражданскоправен субект равнопоставен с купувача. Законодателят не е предвидил тези административни заповеди, с които се определят цените на имота да подлежат на съдебен контрол. В подкрепа на това е и разпоредбата на чл.75, ал.2 от ППЗДС. Продажбата на имоти – държавна собственост представлява сложен фактически състав, включващ административен акт и гражданскоправна сделка. С протестираната заповед се продават три недвижими имота – държавна собственост, в тяхната цялост, на субект, които е носител на правото на собственост на построените върху имотите сгради и определената и платена цена в общ размер надхвърля сумата на данъчните им оценки.

Протеста е редовен и допустим като отговарящ на изискванията на чл. 150 и чл. 151 от АПК. Подаден е от Окръжна прокуратура на основание чл.145, ал.1, т.1 и т.2 от ЗСВ. Макар и да не е изрично посочено в протеста, съдът намира, че правното основание за неговото подаване е чл.16, ал.1, т.1 от АПК, която предвижда законовата възможност за предприемане на действия по отмяна на незаконосъобразни административни актове.

Протеста е подаден на 27.11.2017 год. е извън едномесечния срок за оспорване по чл.149, ал.4 от АПК, който започва да тече от издаването на заповедта. Доколкото обаче в протеста се иска прогласяването на нищожността на заповедта в оспорената част, същото не е ограничено във времето, съгласно разпоредбата на чл.149, ал.5 от АПК.

Неоснователно ответникът твърди недопустимост на оспорването. Обжалваната заповед е с правно основание чл.44, ал.3 от ЗДС и чл.84 и чл.85 от ППЗДС и представлява индивидуален административен акт, с който приключва административното производство и който засяга правната сфера /правата и законните интереси/ на адресата - в този смисъл е и съдебната практика - Определение №10113 от 28.09.2016 г. на ВАС по АД № 9464/2016 г., Определение № 6469 от 31.05.2016 г. на ВАС по АД № 6006/2016 год. и т.н. Заповедта на определяне на купувач и определянето на продажната цена, няма характер на предварителен договор, сключен между равнопоставени субекти, който да обективира съвпадащата им насрещна воля за обекта и цената, предмет на договора. Определянето на купувач и дължимите плащания става не на принципа на свободното договаряне, а по ред определен от законодателя и едва след влизане в сила на заповедта, която е с характер на властническо изявление на орган на държавна власт, се извършва продажбата на имота. Придобиването на право на собственост върху земя, държавна собственост, не става с еднократен акт, а е предвидена законоустановена процедура и сложен фактически състав, като първата фаза е именно административната, приключваща със заповед на основание чл.44, ал.3 от ЗДС, каквато е и оспорената по настоящото дело. При продажбата на имот, частна държавна собственост, не става въпрос за воля на гражданскоправен субект, да се разпореди или не с правото си на собственост, а за орган на публичната власт, който има такова правомощие по силата на закона. Продажбата зависи от изпълнението на законовите изисквания, а не от субективната воля на областния управител като гражданскоправен субект, т.е. областният управител действа в случая като орган на публичната власт. Предвид горните съображения следва да се приеме, че е налице годен за оспорване акт.

Съобразявайки посочените от жалбоподателя основания, изразените становища на страните и събраните по делото доказателства, както и с оглед на разпоредбата на чл. 168 от АПК, определяща обхвата на съдебната проверка, Административният съд, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

„Пир импекс“ЕООД е собственик на сграда, изградена в представляващ застроен урегулиран поземлен имот УПИ ІV /Бетонов възел/ с площ 2 950.00 кв.м. в кв.69 по плана на с. Опан, общ. Опан, обл. Стара Загора, утвърден със Заповед №289/14.01.1983 год., при граници : север – край на регулация; изток – край на регулация; юг – улица и УПИ VІ /Бетонов възел/; запад - УПИ ІІІ. Сградата е законно изградена видно от представеното становище от гл. Архитект на Община Опан /лист 119 от делото/, като имотът е неподеляем съгласно разпоредбата на чл.19, ал.5 от ЗУТ, видно от представеният протокол от заседанието на Общинският експертен съвет по устройство на територията. Същият е образуван от разделянето на друго УПИ на три, като едното УПИ е именно процесното.

Със заявление с вх.№ДС-552 от 19.09.2013 год. /лист 10 от делото/ „Пир импекс“ЕООД, представлявано от Управителя Пенчо Димитров Динев е поискал да бъде открита процедура за продажба на земя – частна държавна собственост ва основание чл.84 от ППЗДС, като към заявлението са приложени изискуемите документи. С писмо изх.№ДС-552/14.02.2014 год. ответника по делото е счел, че стартирането на процедурата за нецелесъобразно. С писмо изх.№ДС-552 от 28.04.2014 год. Областния управител на Област Стара Загора е поискал от търговското дружество представянето на документи във връзка със стартиралата процедура по продажбата на имота, а именно: удостоверение за неподеляемост на имота, както и удостоверение от Община Опан, че сградата е законно изградена. Във връзка със стартиралата процедура е подадено заявление от Областния управител до Кмета на Община Опан за изменение на ПУП, като съществуващият имот се раздели на три нови урегулирани поземлени имоти. Действително същото не е приложено по делото, но видно от протокола от ОЕСУТ на Община Опан /лист 26 от делото/, същото е било предмет на разглеждане по т.4 от дневния ред. Въз основа на това е издадена заповед за одобряване на подробен устройствен план №231/05.05.2016 год. на Кмета на Община Опан, която отново не е приложена по делото, но е приложен списък на съобщаването й на заинтересованите страни /лист 28 от делото/. Доколкото обаче страните не спорят относно тези обстоятелства, то съдът намира същите за безспорно установени. С писмо изх.№ДС-253/06.07.2016 год., подписано от Главния секретар на Областна администрация Стара Загора, адресирано до Кмета на Община Опан е поискано издаването на удостоверение за данъчна оценка и скица на процесното УПИ /лист 29/. Исканото удостоверение за данъчна оценка е издадено на 18.07.2016 год. /лист 32 от делото/, както и исканата скица. Впоследствие скицата е презаверена през 2017 год. /лист 48 от делото/ и е издадено ново удостоверение за данъчна оценка №7407007631 от 01.02.2017 год. /лист 51/. Въз основа на документите е сключен договор на 13.02.2017 год. между Областна администрация Стара Загора и „Корект консулт“ООД, представлявано от управителите Радостина Мурджева и Димо Димов, за изготвянето на пазарни оценки на имоти, един от които е и поцесният урегулиран поземлен имот /лист 58-59/. Съгласно изготвената оценка, пазарната стойност на имота е 10 950.00 лв. /лист 78-94/. Така изготвената оценка е приета от постоянната комисия при Областна администрация на 28.02.2017 год. Въз основа на проведената процедура е издадена и оспорената в настоящето производство заповед №ДС-ЗД-98/08.03.2017 год. на Зам. Областния управител на Област Стара Загора, с която са продадени на „Пир импекс“ЕООД три имота, като под т.1 от тях е процесният УПИ. В заповедта са посочени и подлежащите на заплащане суми, както и срокът за тяхното плащане. Въз основа на влязлата в сила заповед е подписан и договор за покупко-продажба на недвижим имот – частна държавна собственост, по реда на чл.44, ал..3 от ЗДС във връзка с чл.84 и чл.85 от ППЗДС /лист 125-127/.

От посочените в заповедта фактически и правни основания за издаването й стават ясни юридическите факти, от които органът черпи упражненото от него публично субективно право, респ. спазена е установената форма на акта, определена в чл. 59, ал.2 от АПК.

Не се установяват и съществени нарушения на административно-производствените правила, които да обосновават отмяна на оспорения акт. Спазена е стриктно процедурата по продажбата на имота, регламентирана в ЗДС и ППЗДС.

По отношение съответствието на акта с материалноправните разпоредби, съдът съобрази следното:

Съгласно чл. 44, ал.3 от ЗДС продажбата на земя или съответни идеални части от земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг по ред, определен с ППЗДС, като продажната цена се определя по реда на ППЗДС. Без значение е дали лицето е придобило правото на строеж върху земята и само е построило сградата или лицето е придобило собствеността върху сградата на първично /оригинерно/ или вторично /деривативно/ правно основание.

Разпоредбите на чл.84 и чл.85 от ППЗДС, регламентират необходимостта от подаването на молба до областния управител, необходимостта от прилагане към молбата на посочените в чл.84, ал.3 от ППЗДС документи, издаването на заповед от областния управител, в която се определя купувача, имота, който се прехвърля, цената и дължимите данъци, такси и режийни разноски, срока за заплащане на цената земята, срока за подписване на договор за продажбата на земята и др. във връзка с продажбата на земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда върху нея.

Съгласно чл.90 от ППЗДС при продажба на земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, цената се определя по пазарен механизъм от независим оценител, но не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота.

В случая съдът намира, че оспорващият е представил на административния орган изискуемите документи, визирани в чл. 84, ал.3 от ППЗДС, като и страните не спорят по този факт.

Спорът по делото се концентрира върху въпроса дали определената продажна цена от 10 950.00 лв., която е по-малка от данъчната оценка на имота в размер на 11 036.00 лв. е основание за прогласяването на нищожността на заповедта, в оспорената част.

Всъщност спор относно продажната цена на имота, както и неговата данъчна оценка не съществува между страните. Нито протестиращият прокурор, нито ответника по делото в лицето на Областния управител на област Стара Загора са оспорили изготвената оценка за пазарната стойност на имота, поради което и съдът намира, че страните не възразяват срещу така определената пазарна стойност на застроеният УПИ.

Съгласно чл.44, ал.3 от ЗДС, извън случаите по ал.1 и 2 и по чл.43, ал.2 и 4 продажбата на земя или съответни идеални части от земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, се извършва от областния управител по местонахождението на имота без търг по ред, определен с правилника за прилагане на закона, като продажната цена се определя по реда на правилника за прилагане на закона. Редът за определянето на продажната цена е намерил своята правна регламентация в нормата на чл.90 от ППЗДС, според която при продажба на земя - частна държавна собственост, на лица, притежаващи собственост върху законно построена сграда, изградена върху нея, цената се определя по пазарен механизъм от независим оценител, но не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота. Следователно законодателят е поставил единственото изискване по отношение на продажната цена е да не е по-ниска от данъчната оценка на имота.

Чл. 146 от АПК, уреждаща основанията за оспорване, респективно пороците, които могат да бъдат основания за отмяна или за обявяване нищожността на един административен акт. Разбирането наложено от правната теория, е възприето от законодателя, който е предвидил основания за оспорване т.е. общи основания, на които може да почиват, както искането за отмяна поради незаконосъобразност, така и искането да бъде прогласена нищожността на акта. Законът не предписва изрично правните последици на който и да е порок, допуснат при издаване на акта. Т.е. нито от закона, нито от правната теория, нито може да се изведе извод кои пороците до какви последствия водят и кои от тях обуславят нищожността на постановения административен акт. Безспорно е, че такива са липсата на форма и на компетентност, но също така и издадените без проведено административно производство актове, или актове, които съдържат разпореждания противостоящи на целта и разпоредбите на закона. Във всеки конкретен случай се преценява вида на порока и степента на засягане на акта, респективно последиците от този порок.

Нищожност е налице тогава, когато са налице съществени, основни недостатъци на административните актове, които ги дисквалифицират като правопораждащи юридически факти за разпоредените с тях правни последици. На първо място такова основание би било издаването на административния акт от некомпетентен орган т.е. в нарушение на нормативно установените изисквания за материална, териториална, времева или по степен компетентност. Нищожни са и актовете, постановени при неспазване на изискуемата от закона съществена форма; издадените без каквото и да е нормативно основание /т.е. при пълна липса на условията и материалноправните предпоставки, визирани в съответната правна норма/ или при грубо нарушение на императивни норми с характер на основни правни принципи. Такива пороци обаче не се установяват по отношение на обжалваната заповед, поради което съдът намира, че тя не е нищожна.

Безспорно е че, продажбата на имота на цена по-ниска от неговата данъчна оценка е противоречие на материалния закон, в частност на чл.90 от ППЗДС, но това противоречие може да доведе до незаконосъобразността на заповедта, но не и до нейната нищожност. В конкретния случай са налице всички материално правни предпоставки за нейното издаване, спазена е процедурата по нейното издаване, предвидена в ЗДС и ППЗДС. Същата съответства на целта на закона. По-ниската пазарна оценка не е основание за отказ за издаването на заповедта, а е обстоятелство, което следва да се вземе в предвид при определянето на продажната цена. В случая, същата би следвало да се определи в размер на данъчната оценка на имота, но не и в размер съответстващ на определената пазарна оценка.

За пълнота на решението, съдът намира, че следва да изложи и мотиви относно наведеното възражение от ответника по делото, че цялата продажна цена на имотите надхвърля сумата от данъчните им оценки. Законодателят е въвел законовото изискване при осъществяването на продажбата на всеки един имот, частна държавна собственост. Това е така, тъй като разпоредбата на чл.90 от ППЗДС, предвижда законовото изискване, като посочва, че продажната цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на имота, а не на имотите. Действително не съществува законова пречка продажбата на няколко имота да стане с една заповед, респективно с един договор, но законовите изисквания за определянето на продажната цена следва да се прилагат по отношение на всеки един имот, а не сумарно за всички имоти.

Водим от горното и на основание чл. 172, ал.2 от АПК, съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ протеста на Петя Драганова - прокурор при Окръжна прокуратура Стара Загора срещу Заповед №ДС-ЗД-98 от 08.03.2017 год., издадена от Зам. областния управител на област с административен център Стара Загора в частта: по т.1 за продажбата на недвижим имот, представляващ застроен урегулиран поземлен имот УПИ ІV /Бетонов възел/ с площ 2 950.00 кв.м. в кв.69 по плана на с. Опан, общ. Опан, обл. Стара Загора, утвърден със Заповед №289/14.01.1983 год., при граници : север – край на регулация; изток – край на регулация; юг – улица и УПИ VІ /Бетонов възел/; запад - УПИ ІІІ, като неоснователен.

Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховен административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му.

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: